傅蔚冈:究竟谁才能控制房价?

25.07.2014 02:52

为何在地方政府控制土地的情况下，房价还会持续下降？地方政府为什么没有根据供需情况调整土地供应量？

7月15日，《常州日报》在其头版头条位置刊登了一条名为《我市目前已到购房好时机》的文章。文中援引常州及江苏多方数据，并以业内人士观点称“我市房价已无下降空间，近期是购房好时机”。真实情况如何？据世联地产数据显示，常州市2014上半年商品房成交36196套，其中商品住宅成交25450套，同比去年31031套下跌17.99%。截至今年上半年结束，常州市一手房商品住宅可售面积为1231.81万平方米，若按近26周常州市商品住宅周平均11.96万平方米的销售速度计算，目前常州市的新房可售量需要超过103周的时间才能被市场完全消化掉，也就是近2年的时间。

如果这些新房要超过103周才能消化掉，将对常州市政府带来什么样的影响？一个可能的情况是当地的税收会大幅度减少。与房地产行业直接相关的房地产营业税、契税是地方政府的重要收入来源。但是由于今年房地产市场不景气，与之相关的税收增速锐减。据财政部日前公布的财政收支情况，今年上半年房地产营业税、契税同比分别增长6.6%、11.7%，相比去年同期增速分别下滑39.1%、28.1%，与以往动辄百分之二三十的高增长水平相比，形成巨大的落差。

因为楼市不景气而导致地方财政收入下降，一些地方政府甚至已经向房企发起清缴税费的行动。有媒体报道，有不少地方成立项目小组，加紧催收与土地、房地产相关的税费。广东某地级市税务稽查负责人表示，“我们担心中小房企一旦倒闭，税费就收不上来了。

与那些成立项目小组催债的地区相比，常州市政府号召市民买房的举措则显得格外温和。此前包括笔者在内的很多人都认为，中国地方政府在操纵着土地市场价格：因为政府垄断了一级市场的土地供应量，在此种情况下，它就会根据市场的需求而调整土地供给量，从而将土地价格维持在特定水平获取最大收益。过去十多年来火热的中国房地产市场，很多学界和政府都认为政府能够控制房地产价格。

但过去一年多时间来，房地产市场土地供应的形势并未发生改变，为何不少地区的房价没有像往年一样一直往上涨，而是持续下降？换句话说，为什么在地方政府控制土地的情况下，房地产价格还会持续下降？地方政府为什么没有根据供需情况适时调整土地供应量，从而维持房价？

预算软约束可能是地方政府无法控制土地供应量的主要原因。一旦地方政府尝试过土地财政所带来的好处，那么就会欲罢不能。假设今年A市通过出让1000亩土地获得10亿元的土地出让金，从而获得了地方财政所需要的资金。那么对他来说，明年的预算可能会更高。尽管房价在上涨，但是并不意味着明年土地出让的面积就比今年少，一个很重要的原因是各地政府在出让土地时，往往都是遵循先中心后郊区的顺序。众所周知，同样的面积，市中心的房价往往高于市郊，在市中心1万每平米而在郊区可能只有5000元。尽管土地出让金的价格都在逐年上涨，但是考虑到城市区域在扩大，地方政府为了保持土地出让金总数不变甚至略有增长，那么每年土地出让的面积就必须保持增长。

而数据也证实了这个假设，在过去6年中，在土地出让金总量保持增加的情况下，土地出让面积也在大幅度增加。根据财政部的相关数据，在过去的6年中，全国土地出让收入总额从2008年的10259.80亿元增加到2013年的31304.5亿元，而土地出让面积也从2008年的67839.27万平方米增加到2013年的177964万平方米。如果用一个词来形容这过去6年的土地出让情况，”量价齐涨“是最为合适不过了。

一个非常有意思的现象是，在土地出让金的均价不断创新高之时，而绝大多数城市的房价却在往下走。据国家统计局于7月18日发布的“2014年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，6月新房价格环比下降的城市增至55个，上涨城市降至8个。

为什么土地出让金的数量和成交均价会创新高，但城市住宅销售价格却在下行？因为从土地出让金市场传导到住房价格，这里面还需要一定的时间差。一般来说，房产企业从拍地开始到最后投入销售，往往需要3-5年甚至更长的时间，而在这段时间里，市场的结构会发生翻天覆地的变化。

目前绝大多数城市的房地产价格下降，在笔者看来，很大一个原因就是因为相对于需求而言，目前的供给已经处于“过剩”阶段。就像前面提到的常州市，若按近26周常州市商品住宅周平均11.96万平方米的销售速度计算，目前常州市的新房可售量需要超过103周的时间才能被市场完全消化掉，也就是近2年的时间，这还未考虑目前每个月都有新开楼盘入市。也正是如此，刚刚上任的住建部部长陈政高表示，接下来中国房地产市场最重要的任务就是“去库存”。

当年地方政府开创土地批租模式，其主要目的是想通过控制土地供应量来维持城市房地产价格。但是这个制度在房价上涨的过去10年并未起到平抑房价的作用，而在房价开始步入下行通道时也没有起到稳定房价的作用。因为地方政府作为一个理性经济人，它在房价上涨的时候会尽可能地减少土地供应量，从而让土地出让金价格最大化；但是在房价下行阶段，它会尽可能地多出让土地，维持土地出让金总额不变。于是这样一个理论上可以用来平抑房价的制度，最终结果则是起到了房价“叠加效果”：房价下跌时会加速下跌，而上涨时则会加速上涨。

事实上，这应该是市场经济的基本常识：包括地方政府在内的任何人都无法操纵房价，尽管它可能在一段时间内对房价施加影响。影响房价的因素很多，但价格最终还是要回到供需的基本面上来。这道理实际上很简单，只不过在房价上行阶段地方政府由于刻意减少土地供应量而使得房价上涨，而被很多人误认为它能操纵市场。

只有当潮水退去的时候，才知道谁在裸泳。现在房子涨价的大幕终于拉上时，我们才知道，原来政府也是无法与市场为敌。