昔日"地王"备受煎熬 楼市面临新一轮洗牌
土地市场最热门的话题莫过于“地王”了，它被业内视为楼市的一大风向标。当前，一大批走完开发周期面临上市的“地王”更是感受到切肤之痛，无奈屈身降价，甚至卖掉项目以求生存。
“地王”受“断臂”之痛
近日，武汉“地王”——月湖九龙仓项目的“超低”开盘价让不少购房者惊讶不已。这个２０１０年拿地时楼面价高达８０６３元的项目，新推的９３平方米和９７平方米户型折后价在１．１万元左右，部分低层房源折后单价甚至在万元以内，此前市场预测开盘价超过１．５万元。
入市房价比楼面地价仅多３０００元。武汉一大型房地产企业副总姚泽伟表示，就该项目而言，其每平方米建安成本肯定不止３０００元，“１．１万元均价难免要亏本”。在售楼中心，不少置业顾问也向记者介绍，“开发商是赔本赚吆喝，赶快捡便宜。”
同样，另一个曾名震一时的“全国地王”南京市下关项目地块更是经历了“割肉断臂”之痛。２０１０年和２０１２年，中冶置业分两次以总价２５６亿元拿下南京下关区滨江的３幅地块，成为总价最高的全国“地王”。然而，由于资金紧张，２号地被收回，１号和３号地迟迟未动工。根据中冶置业母公司中国中冶公告显示，自３月至５月底，已将１号地分几次进行了转让，若按挂牌底价成交，预计总计收益或将不足５亿元。
在广州，“地王”降价更达三成。２００９年１２月，由富力、雅居乐、碧桂园三家“组团”以２５５亿元拿下广州亚运村“超级大盘”。这一全国“地王”项目５月３１日推出７０套大户型特价户型只售９８００元至１２５００元，相比该项目去年（2013年）超过１．５万元的均价降幅已超３０％。
北京万柳地块、西甸村等“地王”也正在煎熬之中。姚泽伟告诉记者，全国还有很多“地王”项目正在谋划降价开盘，甚至在寻求对象合作开发或者直接转让项目。
生不逢时或被迫低价入市
时间回到２０１０年上半年，国际金融危机之后的楼市经历了一轮火爆，单价、总价“地王”频现。本寄希望于房地产市场的火爆给高投入的“地王”带来高收益，然而４年后，完成建设达到开盘期的“地王”们却遭遇了楼市调整。
多位开发商告诉记者，这些“地王”一诞生就遭遇了楼市调控，但由于土地必须两年内动工开发，致使２０１２年迎来了一波“退地潮”和“开工潮”，如今２年开发周期过后，又迎来一轮“降价潮”。
中国指数研究院华中市场总监李国政表示，在当前的楼市环境下，各个级别的“地王”都将面临无利可图的市场风险。在众多房企让利跑量的激烈竞争下，“地王”们不得不面对“面粉贵过面包”的残酷现实。
业内人士认为，一些正在建设的房地产项目或会放缓开发节奏。然而，开发周期拉长，各类成本会持续增长，资金占用最为严重。因此，许多项目被迫低价入市。
卖项目求生存
市场人士预测，房地产市场或将迎来一轮折扣潮，优惠销售将成为越来越多的楼盘的必然策略；“地王”支撑不下去将会选择卖项目求生存，行业间的兼并重组或成为常态，房地产市场或再迎来一轮洗牌。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，在今年（2014年）市场低迷期，“地王”所面向的“高端客户”往往被限购限贷，销售将面临很大压力，高周转与高定价不可能同时出现，“地王”项目的推盘节奏、获利前景等都会比较尴尬，面临风险。
湖北最大国有企业湖北联投集团就是一例。其旗下武汉联发瑞盛公司于２０１０年１２月力挫保利、远洋、绿地、九龙仓，以３８．６亿元拿下武昌长江边一宗１５０亩地块，溢价４７．３％，楼面地价８７５５元／平方米，创下当时的“单价地王”。而此地块在“沉默”了三年半之后，日前被传因资金缺位，已转让给一外来开发商。
“如果没有充裕的资金流支撑，‘地王’将难以为继，就连大型房企也得卖股权求生，何况本就脆弱的中小房企，极可能面临资金链断裂或债务违约风险。”张宏伟说，在银行信贷紧缩的市场环境下，标榜“高溢价”、激进类型、过度依赖民间资本以及拿地靠“赌”等四类企业，将可能受到生死压力，一些企业将被迫退市。
据市场机构调查，目前，广州、宁波、南京、神木等地已出现中小房企倒闭破产现象，甚至不乏大型品牌房企被同行收购股权。李国政表示，近期或将迎来一轮房企集中被迫退出现象，注重优质产品、优质服务、适度扩张及应对风险能力强的房企才能生存并发展壮大。
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