贵阳推行“净地出让“ 专家称有利土地出让

近日，贵阳市首宗以“净地出让”方式拍卖的地块在贵阳市公共资源阳光交易中心以1180万元的价格成功出让。专家认为，贵阳全面推行“净地出让”政策，是从顶层设计上进行制度优化，将有利于政府控制土地出让规模，对土地市场进行有效调控，促进土地合理定价。

2014年1月1日，贵阳市开始实施《关于进一步促进房地产业持续健康发展的若干意见》、《关于进一步推进“净地”出让工作的实施意见》等三个管理办法，对贵阳房地产行业持续发展、土地出让制度、城市规划等方面做出规定，其中在土地出让制度方面，将全面推行“净地出让”政策。

据了解，长期以来，由于经济发展水平和财政收入等原因，贵阳市一直采取“净地”、“生地”等多种方式并存的土地出让政策。其中，由政府以“生地熟挂”方式出让土地，将土地一级开发交给企业一度成为主要方式。

贵州财经大学副教授夏刚介绍，贵阳过去土地出让采用的是“联合开发”，也就是所谓的“生地出让”模式，即出让的土地没有进行一级开发，开发商获得土地后，需对土地进行拆迁和配套设施建设“这种土地开发模式与贵阳当时经济社会发展阶段是相适应的，从地方政府角度而言，要先拿出资金对土地进行一级开发后再出让很困难，‘生地出让’实际上是减轻了当时政府的财政压力。”

然而，“生地熟挂”政策会导致土地价值被低估、土地闲置等问题产生。因此，在刚实施不久的《关于进一步推进“净地”出让工作的实施意见》中，贵阳市明确规定，将对除“三县一市”的经营性土地的“征收、储备、供应”全过程实行规范管理，建立统一的土地市场管理体制，实现土地统一规划、统一收储、统一出让、统一平台交易、统一出让金收缴、统一监管。

成立于2011年的贵阳市土地矿产资源储备中心承担着贵阳城市区域范围内土地收购、储备、流转、土地一级开发管理等职能。中心主任吴湘贵说，“净地出让”政策的推出，有利于提高政府土地储备的能力。“举一个简单的例子，就是政府的土地储备相当于‘一个池子蓄水，一个龙头放水’，更有利于政府对土地市场的宏观调控。”

吴湘贵表示，由于特殊历史原因，贵阳市的用地规划过去没有形成有机统一、完备、规范的管理体系，如今实行“净地出让”有助于政府对经营性用地有效管控，用地规划将实现从分散到统一的转变。同时，也有利于规划、用地、建设、供应、管理等房地产开发全过程都得到有效管控，合理引导住房建设空间布局，使贵阳住房市场逐步实现从量的增长到质的保障。

专家认为，对于一个刚全面推行“净地出让”的城市来说，贵阳仍然面临许多挑战。根据规定，要实行“净地出让”，政府须在土地出让前完成地块内土地及房屋征收等工作，处理好土地、房屋产权、安置补偿等法律经济关系，并明确土地开发投资进度和开发时限。

夏刚说，“净地出让”的首要前提是要求政府通过财政资金或隶属于政府的土地储备中心贷款对土地进行一级开发，但这对于当时贵阳的经济发展水平而言是不现实的。他认为，政府在进行开发的时候，借助社会资金不失为一个有效途径。

“引入社会资本，政府要注意建立一个可行的盈利模式，具体来说就是如何与企业分成。”夏刚说，更重要的是要引入监督机制，例如通过招投标等竞争机制引入企业进行开发，避免因土地一级开发没有合理的机制，导致净地开发成本加大，最终将成本转嫁到消费者身上。

此外，由于“净地出让”更有利于政府对土地供给的调控，进而加大了对房地产市场的影响能力。夏刚认为，由于贵阳市在贵州省的“首位”度很高，所以在考虑土地供给量时，应站在全省角度看问题，视工业化、城镇化发展的需求来确定合适的土地供应量。