楼市奏响冰火之歌:刚需仍强劲库存难消化

11.07.2014 21:50

在一个前“僵”后“红”的上半年后，江门楼市仍然面临着许多待解的问题，库存的消化、房价的走向、房企的应对。

在住宅市场疑云密布甚至“亚历山大”的时候，江门的商业地产却将迎来一个喷发的时期，两个距离相近的大型商业地产项目都将在下半年开业，而另外两个大型商业/城市综合体也将紧接着陆续开张，江门的商业地产如此大手笔令人震撼。两相比较之下，住宅市场举步维艰、商业地产大步流星的“冰与火”对比明显。

两种市场内部，也存在着不少不确定性因素，让下半年的江门楼市继续深陷“冰与火”的摇摆和煎熬之中。

住宅市场的“冰与火之歌”：

火成交大涨冰房价下行

平淡了半年，“狼来了”半年，楼市都在一面寒冰一面火热的夹缝里运行，稍有不慎市场就有可能掉入冰窖，几个重要节点的市场糟糕状况也确实在当时引发舆论唱衰。

江门楼市在夏初的第一个月火热了一把，也是靠着大幅优惠、房价下跌的因素推动成交上涨，房价如冰水、成交如火焰的市场行情令开发商既松了口气又担忧不已。

火刚需仍强劲冰库存难消化

江门市区在售的新建商品住宅达到10600套，库存消化周期大约11~13个月，较长的库存消化周期始终是一柄悬在开发商头顶的达摩克利斯之剑：库存无法消化，新货就很难推出。

在华茵堡地产营销中心总经理黄锦康看来，江门楼市的供需状况会在今年10月之后有所改善，未来三个月，优惠促销还是营销主调，而经过金九银十的消化后，也就是10月份后，库存状况、供需比例等指标均会得到改善。“所以，购房者还需把握这几个月的买房良机。”

据江门调查，63.74%的受访者表示近期有买房的打算，而其中首套房的购房者占比58.24%。可见，刚需置业的购房者仍然是江门楼市最主要的购房群体。这样对江门楼市的下半年行情有一定的支撑作用。

火购房意愿强冰房价难涨

这种买房的意愿能否转化为真正的成交，仍然受到多种因素的影响。其中最重要的，自然是房价的因素。

据的调查结果显示，46.52%网友希望房价能调整到5000元左右的价位，这是众多购房者认为最合理的价格。假如未来一段时间内，江门的楼盘仍然保持目前的优惠和促销力度，使得房价维持在目前的水平上，那么楼市的成交量也就有较为稳定的保障。

记者对开发商的调查显示，江门中心城区的大部分重点楼盘从现在直到“金九银十”的时段，都不会取消目前大搞促销优惠的举措，事实上，按照历年的经验，这段时间也是开发商们冲销量的一个重要时段，尤其是金九银十，更是各大楼盘争相抢夺的一块肥肉。

商业地产的“冰与火之歌”：

火大型项目开业冰有旧项目并不成功

8月26日，江门汇悦城广场将抢先开幕，鸣响近年来江门乃至五邑地区大型商业综合体的头炮。汇悦城是一个综合性的商业中心项目，位于北新区白石大道上，总体量达到21万平方米。而为了应对实体零售业受网购冲击的情况，汇悦城主打旅游商业购物，宣布推出江门唯一一个商场直升机停机坪，并耗巨资建水族馆等观光设施。

在11月，筹备多时的江门万达广场也将举行开业典礼。与汇悦城不同，江门万达主打商务和写字楼特色，强调商务性质。

江门商务，企业汇聚的写字楼并不算少，却又良莠不齐。商住一体、办公环境差、交通不便等一系列问题让企业主们难以满意。真正意义上的“甲级写字楼”在江门并没有真正存在过。而江门万达则一直宣称万达广场将成为江门城市商务升级的起点，办公自动化、通自动化、楼宇自动化、消防自动化、安保自动化等基本要求都能满足，而两百米高的双子塔结构写字楼毫无疑问将成为整个五邑地区的真正地标，未来几乎难被超越，61万平方米的体量也是巨无霸级别的。

商业地产项目在下半年接连开业，将江门商业地产的热度推向了高潮。

在北新区或者靠近北新区地段，江门先后建设了至少三个大中型规模的商业地产项目，但是由于规划和经营管理方面的问题，加上消费群体的培育不足，这些项目到目前为止仍是相对平淡。这些不成功的案例对投资者来说始终是一个阴影，分析者们也往往就此提出质疑。

火集群效应有利冰消费能力难料

对于北新区的商业地产项目，元子地产总经理谭华驹认为，包括江门万达广场、汇悦城和益丞国际广场这三个北新区的商业地产项目都靠得比较近，容易形成一个集群效应，提升整个商圈内的消费氛围，对于北新区商业氛围的打造和完善无疑是一大利好。

“北新区的很多住宅楼盘之前都缺乏相应的配套，这些商业地产项目不断成型后，将活跃这个区域的居住和商业气氛。”谭华驹说。在江门的政府官员眼中，这对把北新区打造成未来的江门CBD中央商务区，也有着非常积极的效应。

对于这些超大规模商业地产项目的担忧也不无道理。

也有业内人士指出，“由于这两年江门尤其是北新区的商业地产项目比较多，而江门中心城区目前的消费能力还不足以支撑这么多的商业面积，毕竟人口有限，又有周边城市分流，所以市场还需要一些时间来消化数量巨大的新增商业面积。即便要吸引周边地区的消费群体，也需要一定的时间，所以短期来看北新区的商业地产很难迅速发展起来。”

美吉地产总经理汤建军也认为，北新区的商业地产的前景需要依托并吸引整个江门的消费群体，“单独依靠江门市区的消费能力是不够的，还要把整个五邑地区吸引过来，成为整个五邑的商业中心”。