"32%"的背后:房企盈亏底线并不是降价的真实空间

03.06.2014 02:27

连锁性反应会急剧放大危机，真正可怕的并不是单个项目和企业垮掉，而是些微风吹草动有可能引来的一发不可收拾。

在当前地产面临巨大压力之际，楼市房价下降的空间究竟可能有多大，显然更受市场关注。而近日的两则上市地产公司的公告，则为这种关注打开了想象空间。

一则公告来自贵州龙头房地产公司中天城投。该公司在其5月23日的非公开发行事项公告中称：当（贵阳国际金融中心一期商务区）项目销售均价下降15%时，项目整体销售净利率为10.83，仍可实现盈利。当项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡。

另一则公告则来自莱茵置业。该公司在5月19日发布的非公开发行事项公告中，分别对旗下两个住宅项目“枫郡”和“莱茵知己”的盈亏平衡进行了测算，测算数据显示，当销售均价下降15%时，两个项目均可实现盈利；当下降23.22%时，枫郡项目将达到盈亏平衡，而莱茵知己的盈亏平衡则在下降18.44%。

虽然此类公告性质的盈亏测算，与实际情况肯定有一定差别，但作为一个参照，这些数据从一个侧面透露了地产公司的承压能力。此轮地产调整期间，有许多观点主张政府不要过度干预，让市场自动去寻找到价格的平衡点，也就是对于降价放宽容忍度，以达到梦寐以求的地产调控的目的。这种想法显得过于天真了。当前的地产调整，未必全然是房地产行业出了问题，更可能的，是现在的宏观经济环境发生了变化，甚至，与目前央行正在小心翼翼推行的利率市场化也有一定关系。

宏观经济形势方面，中国经济增速下行已经明朗，同时美国宏观经济正在好转，从而引发了资本外流趋势的加剧。尽管相比于地产投资的资本密集度，货币基金抽走的资金看上去微不足道。但买涨不买跌的市场心理，在一个特定的时段内，肯定会放大地产对于资金的渴求。

假如暂时抛开土地财政的因素，我们会发觉，地方政府目前对于地产危局的忧心忡忡，更多是担心会引发连锁性的经济动荡。坦率来说，很多地方经济，除了地产以及围绕地产形成的上下游产业链，还真没有其他推动经济增长的支柱产业。在这种局面下，稳定地产也就是稳定地方经济，也就成为地方政府别无选择的选择。

上面两则公告所测算的盈亏平衡点，真的预示了房价的降价空间吗？对于单个公司和单个项目来说，这种空间恐怕是真实的，但是之于地方的一个产业以及整体的地方经济来说，这种空间很可能并不存在。道理很简单，连锁性反应会急剧放大危机，真正可怕的并不是单个项目和企业垮掉，而是些微风吹草动有可能引来的一发不可收拾。