中国楼市三年限购历程:试卷从单选题到多选题

09.07.2014 01:53

甲午年春夏之交，从南到北，由东到西，从先进制造业的南方小城芜湖，到老工业基地的东北重镇沈阳，再到能源地区的呼和浩特，出现了类似的城市场景——房地产去化下滑，房地产生态链发生转折性变化。

对众多市级政府而言，如何实现财政收支平衡仍然是首要考量。这种考量遇到自主调控，发酵出这个夏天最火热的政经议题“放松限购”。

呼和浩特3年楼事

6月4日，距离呼和浩特放松限购14天，张浩还是心里茫然。在买与不卖之间，“有些不好拿定主意。也怕还降价也怕突然又涨价，虽然新闻上说呼和浩特房源够卖5年10年的，可这些谁能说得准，市场毕竟不是静态的”。

与限购有关的事情起于2011年3月31日。这一天，对呼和浩特房地产商、销售公司和买房人来说，是一个难忘的日子。这一天呼和浩特公布了被称为史上最严厉的抑市政策，即“限购令”：对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女)、非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

之前的2010年，呼和浩特市地区生产总值完成1850亿元，同比增长13.5%；地方财政总收入完成241亿元，同比增长20%。2010年全年，呼和浩特全市房地产开发完成投资1465275万元，与2009年同期相比增长30.06%，占全市固定资产投资的16.65%，占GDP的7.92%。其中住宅完成投资1016466万元，同比增长36.33%。

3年之后，呼和浩特房地产市场突现销售下滑，去化压顶。安信证券分析数据称，截至2014年6月26日，商品住宅销售下滑，呼和浩特市商品住宅期房和现房累计成交面积94.1万平方米，同比下降14.06%，签约套数8463套，同比下降8.37%。

按安信证券的预估，呼和浩特库存去化压力严峻：可售商品住宅套数12.2万，较2013年同期同比增23.8%。按最近一月的销售套数计算，目前去化周期超过50个月，远高于其所统计的二线城市平均去化周期15.2个月。此外，前5月呼和浩特新建商品住宅价格同比涨7.4%，略高于二线城市均值6.3%，但环比连续三个月零增长。同时前5月内蒙古房地产投资同比下降1%，远低于全国的14.7%。

呼和浩特一位项目营销主管告诉记者，在3年有余的限购调控时间里，他们除了从不适应到适应，积极想办法推进销售之外，做得最多的还是“开会，研究政策”。“研究政策不是为了学习，而是为了找出应对的办法，包括怎么做房贷，有没有什么漏洞可突破。所以，我们非常欢迎限购放松，恢复3年前的样子，那时候房价还没有现在高呢，每平方米才5000多元。”

呼和浩特某公司营销总监王小莹则告诉记者，“我们看不懂政策、看不懂市场时，就跟随大公司动作，观察它们的做法。因为它们资源雄厚，都在进行市场研究，比如万科，每年花在培训和战略计划的资金，都上亿元，有几家公司能这样做？我们也是互相从折行那里打探消息、信息。”

对此次放松限购，王小莹认为，除了库存阶段性积压和投资下行，土地市场由沸点向下转向趋势也是动因。

来自中国指数研究院数据称，2014年上半年全国城市土地出让金同比出现下降，其中北海、昆明、呼和浩特、宁波四城降幅超过50%，土地出让金分化或致部分城市地方土地财政收入现风险。

芜湖之痒背后

距离呼和浩特千里之外的安徽芜湖市，被称为“出台救市政策次数最多的城市”。2012年芜湖传出松绑限购，3天之后被收回，轰动全国。因此，芜湖的一举一动都会吸引更多的关注。

5月26日到6月16日，在不到20天的时间里，芜湖房地产新政频出，先是允许外地调入人员使用住房公积金贷款购房，接着调整刚毕业的大学生即可获得购房安家补助。

芜湖市松绑外地人购房理由很简单：安居，乐业。芜湖市政府为吸引外地人才安定下来，在社会保障、创造就业岗位上做了很多创新：出台了二套房可申请贴息贷款、外地人在芜湖购买首套房可享受与芜湖户籍市民同等待遇、夫妻双方仅一方在芜湖缴纳公积金的、在查实外地无贷和有还款能力后可比照双方均在芜湖缴纳公积金的政策计算贷款额度、刚毕业的大学生在芜湖购房就可获得补助等政策措施。在这些政策的背后，是芜湖拥有很多三线城市没有的先进制造业，如汽车等产业，这些产业及其链条吸引很多受高等教育的产业工人进入，他们是潜在的房地产购买力。

尽管在人才购房方面积极努力，但据芜湖房地产交易网统计显示，全市房屋成交量持续低迷，存销比指标继续恶化，部分未消化的新增供应转化成为库存，使库存创下历史新高。

在3年的限购时间里，与很多城市不一样的是，芜湖保障房建设异军突起，平抑了房价上涨的压力。“芜湖房地产市场调节生态已形成，保障房入市调节能力初显，适时松绑限购并没带来房价多大的反弹，商品房房价已趋于平稳。”一位当地政府人士告诉记者。

2008年至2013年，芜湖市保障房总建设面积673万平方米，13.78万套，保障房总量居全省之首。

合肥学院房地产研究所所长朱德开对记者说，决定一个地方的住房市场主要是供求关系。根据第六次和第五次人口普查比较，芜湖市区每年常住人口约增加6万人，最近几年平均也在10万人以内。由于商品房可以预售，一般来讲，当年竣工量小于销售量，但芜湖市2012年、2013年，已连续两年竣工量大于销售量，施工销售比达到6∶1（全省不到5∶1）。芜湖楼市的供应量也逐年增加，芜湖房地产交易网统计数据显示，2008年芜湖市区住宅供应量仅为179.27万平方米，但到2013年这一数据就增加到261.03万平方米。此外，芜湖市区人口仅为123.8万，却聚集了超过30家房地产开发商，仅仅依靠这些人口无法消化这些存量。“在这样的供销比情况下，房地产市场出现交易量低、存销比例大、库存高是必然的市场规律，同时这说明芜湖市住房市场供求关系已进入市场自我调节期。”

“目前很多地区销售不理想，一是因为宏观经济由高速增长阶段进入中低速增长阶段；二是整个住房市场由短缺时代进入供求总量基本均衡、局部地区相对过剩的时代。”朱德开认为，中央目前已经明确了限购政策要进行“分类指导、分类调控”，把更多的权力下放给地方政府。限购的目的是为了遏制投资需求，像芜湖市引入保障房建设机制后，市场供求关系发生了变化，当一个地方的投资投机价值不大的时候，地方政府应该明确限购政策放松，逐步交给市场来调节。这应该是“一道多选题”。