下半年房地产板块或现结构性"慢回弹"

11.07.2014 04:36

在长期需求拐点已至、低成本房贷一去不返、行业中期面临去产能的背景下，年初以来的房地产市场内在调整于近期明显加剧。分析人士表示，从行业基本面来看，国内房地产业未来景气度确实不容乐观，但随着房价下行，部分地方政府主导的放松调控趋势也逐渐明朗，推进棚户区改造又是稳定经济发展的重要政策举措之一，再加上部分先知先觉的开发商打出“差异化、特色化”应对牌，积极向旅游地产进军，下半年房地产投资机遇其实并不匮乏。

旅游地产成弱市亮点

相关数据显示，2014年上半年楼市成交同比下滑明显：上半年新建住宅成交一线城市同比下降32%，二线城市同比下降24%；二手住宅成交一线城市同比下降51%，二线城市同比下降39%。与此同时，由于推盘增加及销售速度的下降，商品房库存上升较快，国内18大城市住宅可售套数合计85.2739万套，环比上升3.6%，去化周期增加到12.6个月。考虑到去年多个城市土地成交量较大，分析人士表示，下半年高库存的压力可能使得部分城市存在价格下跌的风险。

在景气度低迷的情况下，部分房企在旅游地产领域看到了全新的商机，并积极向文化旅游地产转型。近一段时期，万达、绿地等大型房企均开始大手笔投资建设文化地产，华侨城A也开创了“主题公园商业地产”搭配的先河；进入7月，中弘股份宣布与上影集团签约开发影视旅游地产更是将这股转型旅游地产潮流推到高峰。在目睹了房地产行业的这些新变化后，A股投资者一改此前的悲观论调，转而用更为积极的目光重新审视房地产板块，这成为带动申万房地产指数近两周来连续反弹的关键。

根据Wind数据，6月25日至7月4日之间，申万房地产指数累计区间涨幅达3.63%，同期沪综指累计涨幅仅为1.25%，而年初以来地产板块的累积涨幅也仅为1.66%，表明板块指数在完成阶段性探底后已经开始企稳回升。

个股方面，转型旅游地产的消息也对相关公司股价带来显著提振。以中弘股份为例，自该公司公告与上影集团展开合作后，次日该公司股价即封住涨停板，报收3.37元。上周五大盘弱势回调的同时，主力资金也借机向地产股发起集体攻势，刺激版块内赚钱效应小幅回升。截至收盘，除宜华地产一字板涨停外，亚太实业、阳光城、中珠控股也都分别大涨5.75%、5.49%、4.53%，全天红盘报收的个股达到53只。分析人士表示，随着国内文化、旅游消费日趋旺盛，房企转型文化旅游地产将会成为趋势，预计这一概念将遭到A股投资者反复炒作。

行业政策“暖风”不断

在经济结构调整的背景下，推进棚户区改造是稳定经济发展的重要政策举措之一。今年3月的政府工作报告将改造各类棚户区户数从370万上调至470万，较去年的300万户大幅增长57%，相应地全年新开工保障房建设目标也上调100万套至700万套。据有关方面预计，若要完成470万的棚改目标需要超过1万亿元资金。

为解决棚改项目融资难题，央行还在今年5月向国开行定向下发了3000亿元作为改造的专项资金。同时，地方政府也开始进一步上调棚改目标，如长沙市近期就宣布今年将增加42个棚户区改造项目。申银万国指出，在融资瓶颈逐一突破的大环境下，预计下半年棚户区改造将显著提速。这将在一定程度上缓解今年以来房地产投资增速持续下滑的局面，建材、建筑等下游企业可能因此受益。

虽然下半年中央层面不太可能出台刺激政策，但在当前房地产政策调控仍以支持首套房，抑制投资投机需求，以及分类调控为基调的背景下，地方政府各类救市松绑措施或将陆续出台。安信证券指出，库存压力较大的二线城市下半年将逐渐放松限购，如杭州、宁波、哈尔滨、福州、青岛等城市，其去化周期均大幅高于一二线城市平均水平。如呼和浩特日前就对外发布《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》，正式成为国内首个放松限购的城市。

招商证券则表示，微调限购政策城市的增加，一定程度上托举了房地产行业的需求，短期内以下品种将迎来确定性反弹机会：一是板块龙头，博弈政策松动的估值回升行情；二是受益于京津冀、土地改革等题材概念的区域性上市房企。