中国楼市“白银时代”的应对之道

04.07.2014 14:32

中国楼市政策的不确定性，以及官方5月房价出现的两年来的首跌，让房地产行业内越来越多的人开始谈论中国楼市的“白银时代”。虽然不同的人对于“白银”两字的内涵理解各异，但有一点是相同的，即房地产行业高增长的黄金时代已经过去，理性调整、稳定可能成为未来楼市新常态。

从1998年房改到2009年的11年间，是中国房地产市场高速增长、蓬勃发展的黄金期。商品住宅销售金额的平均年增长率超过30％。不论在哪个领域，持续11年保持30％以上的增长，都是非常罕见的。而2010年以后增幅大幅回落至年均16％左右，今年很可能还要远低于这个水平。销售市场增长放缓的原因很多，除了限购、限贷等调控政策外，人均居住水平的改善、供求关系转变以及政策取态调整等，都将使未来市场以稳定发展取代高增长。

房地产市场规模庞大，且关系国计民生。随着其发展态势的显著改变，市场的参与各方应该尽早调整策略，以适应环境的变化。

从宏观经济角度来看，房地产行业对上下游众多相关产业均有明显的拉动作用。相对于销售市场的放缓，房屋施工建设活动的放缓对实体经济的影响更大。这也是2009、2012年两次全国新开工数据触底时，政策面均出现明显松动的原因。

随着今年住房销售放缓，库存水平上升，全国新开工量再次出现持续负增长。从长远来看，由于多数二三线城市已出现需求不足、供应过剩的现象。未来商品住房的建设高增长难以持续。因此，中国政府的应对策略是大力推进“棚改”为主的新型城镇化，以平衡商品房投资的放缓。

作为今年“两会”政府工作报告中提出的新型城镇化方案的一部分，“棚改”主要内容包括：促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化，简称“三个一亿人”。财政支持，加上可商业化运作，使得“棚改”的可行性比较高。

自2008年中国全面启动“棚改”以来，全国棚改房的新开工面积占住宅新开工面积的比重，基本稳定在15％到20％之间，而2014年，预计这一比例将达到32％的历史高位。不过着眼未来，棚改房、保障房等规模毕竟有限，无法弥补商品房建设放缓的影响。要减轻整个实体经济对房地产的依赖，中国仍需通过产业升级、创新来寻找新的增长点。

从地方政府角度来看，房地产行业增长放缓，首当其冲的就是土地财政。很多二三线城市过去几年土地出售的可建面积，远远高于房屋销售面积，而且人口增长放缓，未来住房需求严重不足。在此背景下，土地财政显然难以为继。

虽然地方政府可以通过开征房产税来获得长期稳定的收入，但从总金额和征收难度上，房产税均无法取代土地出让金在财政中的地位。以上海为例，每年土地出让金约1000多亿人民币，如果完全用房产税代替的话，大约需要按所有存量住宅市值的1％征收，这个税率是很多老百姓无法承受的。

根据今年初国家审计署公布的各地政府性债务审计结果，2014年不但是地方政府偿债高峰期，而且很多地方政府性债务偿还，仍主要依赖于土地出让收入。在此情况下，允许地方政府发债将是一个可选的解决方案。这一方面可以缓解地方政府的债务压力，另一方面还可把原先隐藏于地方融资平台的隐性债务显性化，便于外部监督，也有利于地方财政的健康发展。