二三线楼市现回暖迹象 恒大双盘31.7亿刷新纪录
近几周房地产市场表现显示，部分存货较大的地区楼市正在加速去化，二三线楼市现回暖迹象。根据某房地产研究院监测，5月份，30个典型城市新建商品住宅成交面积实现12%的环比增长，有19个城市环比增长。其中恒大地产于6月21、22日在二三线城市连开两盘，基本日光。一些库存量较大的二三线城市板块正在加快去化，而有关布局分量较重的大型房企也通过加速营销的举动促进自身业绩。
房企纷纷“抢收三五斗”。目前标杆房企中仅万科和恒大完成年度销售目标40%以上。其中恒大前5个月销售562.1亿元，同比增加64.4%，完成年度目标的51.1%。多家房企在当前无一例外表示要加速去化，还需紧跟刚需市场并提供高性价比产品。
恒大年度目标完成过半
恒大地产在6月21、22日连开两盘，记者在现场了解到，认购均远超推货量。合肥恒大中央广场开盘销售25.6亿，其中住宅开盘销售13.4亿，商铺12.2亿。平顶山恒大名都开盘销售6.1亿。两盘单价均持平甚至略高于当地周边市场均价。
“房地产市场调整后已平稳。从最近几周的情况来看，市场整体在回暖，市场参与方的信心也都在恢复。”恒大集团副总裁何妙玲向南都记者表示，在市场竞争加速的情况下，房企的分化态势将进一步显现。
今年前5个月，部分大型房企销售均出现回暖。与去年同期相比，今年5月份恒大合约销售金额同比上涨28.3%，万科同比上涨3%，保利地产同比增幅也由负转正，金额同比从4月的下降12%变为上涨10%。截至6月中旬，已经发布销售数据的全国19个上市房企5月份合约销售额为738亿元，环比微涨2.5%。
综合前5月看，完成年度销售目标40%以上的大型房企只有万科和恒大。在恒大看来，这得益于“明确的市场定位”。
这一现象背后，楼市的成交面积也在五六月小阳春徐徐回暖。据中国指数研究院数据，上上周(6月9日至15日)40个城市累计成交面积环比上涨13%，同比上涨7%，累计成交量回升。其中一线城市环比涨幅最大，达39%，北京环比增幅近1.7倍。二线城市同环比均有所上升。
楼市成交缘何上涨？眼下2014年即将过半，不少上市房企直言，6月份半年报业绩压顶，将采取相对应的措施“抢收”半年报业绩。这其中措施就包括部分项目尾盘清货，尽快回笼资金，拿地“换仓”谋求下一轮市场发展机会。而不少专家也认为，适度的价格策略调整成为大多数房企的必然选择。
根据恒大的判断，只要全国GDP能完成增长7.5%的目标，一线房价会有10%的上涨，二三线则有5%左右的上涨。“长远来看，房地产的主战场是在二三线城市。”
中原地产市场研究部统计数据显示，恒大在过去数月一直保持强劲的销售势头，万科、保利等其他龙头企业则通过积极的营销政策调整，销售额出现企稳回升的势头。同时也有相当一部分中小型房企由于调整策略缓慢，导致销售额持续下滑。
刚需“升级换代”
多家房企当前无一例外表示要加速去化，而紧跟刚需市场并提供高性价比产品，是获取市场认可的“王道”。以恒大为例，其所有的项目以首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求为主，目前中端至中高端产品占70%，旅游地产占15%，高端产品占15%。另外恒大表示对目前规划产品“升级换代”，满足市场需求。
此次三线城市合肥、平顶山两楼盘均以刚需产品为主，约90平方米的刚需户型占总量的70%以上。两盘在销售前的认筹量均远超推货量，其中认筹人群中超过八成为自住型需求。
在龙头房企万科牵手互联网巨头展开跨界合作启动商用地产科技化运营之际，恒大也向南都记者介绍其正在持续对产品进行“升级换代”，其中特别重视面向刚需人群的普通住宅标准的升级换代，助推再次抢占市场先机，具体包括在新产品推广中运用与互联网、智能通技术的结合。恒大也表示在房地产开发中将与战略合作伙伴阿里巴巴就进一步合作展开探讨，在实现网络营销、一站式社区服务等方面进一步升级突破。
“目前竞争加剧的情况下，房企需要出新招。”同策咨询研究总监张宏伟接受南都记者采访表示，市场成交量普遍性下滑、房企负债和存货增幅的压力、房贷收紧局面并未实质改变等因素使得上市房企在二季度销售压力、经营压力明显增加。房企既需要手握市场需求的产品也需要巧妙研判市场预期，掌握投资的“时间窗”。
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