任志强再开炮:扭巴的政策反而扰乱了市场
在博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会上，当前的房地产形势成为业界热议的话题，一向敢于开炮的华远地产董事长任志强再度呼吁，希望政府尽量减少对市场的干预，将法制尽快完善，从而使中国的房地产行业更加市场化。
华远地产董事长任志强
若法律完善 就不会有人砸售楼处
地产中国网：最近北京有开发商推出“降价险”，您怎么看待这种行为？面对楼盘降价的行为，有地方发生了购房者砸售楼处的现象，对此，您怎么看？
任志强：所谓的“降价险”我觉得就是开发商做的一个广告；而在楼盘降价时出现的砸售楼处的问题，实际上暴露的是我们法律和市场制度的不完整，如果我们的法律制度够完善、执行的够严格，那么这种情况是不会出现的，买涨买跌本是购房人自愿的行为。
地产中国网：对于上半年不少项目出现的降价、降首付以价跑量等促销策略，这种现象在下半年还会延续吗？
任志强：房企在首付上给购房者补贴，这不叫降首付，只是降低了购房者的准入门槛。每个房企的情况都不一样，有的人愿意这样，有的人愿意那样，有的人缺钱，有的人不缺钱，只能说去年市场好的时候，有人扩张的太快了。
至于下半年开发商是否还会采取以价换量的策略，这个概念根本就讲不通。一个卖菜的人推了一车新鲜菜到市场上卖，早上他卖的比较贵，中午的时候他一看还有这么多没卖出去他就会降价，到晚上如果还剩得很多的话他就会大甩卖了。每一个人都会这么干，每天都会有，你说农民晚上把这个菜卖得便宜了，你就说市场有什么问题了吗？
地产中国网：您认为现在是购房者出手的最好时机吗？
任志强：十多年前，我就在说要是自己住，什么时候都是好时机。今天房价是一千块钱你觉得买贵了，因为明天可能就跌到800了，后天一定是1200，你说和1200比是不是一个好时机呢？你怎么就知道能跌倒800呢，而且越跌越没人买。
对于投资者来说，这可能是一个选择的问题；但对需要购买住房居住的人来说，这根本都不是事儿。十年以前，你就说房价跌，结果越跌越远了，你住在东城，工作也在东城，但是东城的房价比西城贵，你说再等等，等它跌到西城的水平，结果只能到南城去买了。
地产中国网：目前，多家上市房企公布了销售业绩，大部分业绩同比出现了下滑，对此您怎么看？
任志强：下滑就下滑，你以为老能往上走，也可能下半年就上来了。不要把房地产业绩和其他行业业绩做比较，因为开发商今年卖的房子可能今年结不了利，到明年才结利，但是别的行业不存在这个问题。绝不能用月、年、季来平衡房企业绩，月和季难平衡就是因为我们现有的政策不好。我们现在的管理政策老认为你要有月报、季报之类的，其实如果把它的周期稍微拉长一点也许就是盈利，要看就要看一个长期的。
在我看来，月、季记录都是为了炒作，有的人愿意去调整就调整，有的人不愿意调整他就不调整，我们上半年可能是下滑，下半年到结算的时候也许就上来了，我们一定会人为控制的。比如说明年三月份应该交房子，我提前到今年十二月，那是不是老百姓高兴，我也还能还收一个冬季供暖费，然后我就在十二月份结算。那么我要是想把这个利润搁在明年的话，我就入住一部分，留一部分，明年结算，我也不违反合同，原来合同就写的是明年三月份，写三月份就想它在停暖以后再结算，为了结利润。
房企最大的风险是政策、法律风险
地产中国网：您在演讲里面提到说今年1-5月，中国人在国外买房、买地的资金达到了2000亿元，您怎么看待这个现象，以及未来的趋势？
任志强：房企方面，中国房企出海的资金还不到两千亿，比个人投资的总数还少。对于房企为何大肆出海，我觉得原因主要有两点：第一，中国境外房地产投资利润率远远高于境内；第二，境外资本市场充分，融资成本低。尽管我国开放利率很多年，但是依然没有把融资成本降低，把公开资本市场做活，其原因在于我们先放开的不是存款利率，而是贷款利率，结果存贷差越来越大。先把存款利率开放了，然后再开放贷款利率，这才叫利率市场化。境外投资最典型的就是融资成本很低，所以它利润率很高。
地产中国网：对于房企出海面临的风险，您怎么看？
任志强：我没看见风险有那么大，房企出海遇到的最大的风险是法律风险，尽管国外的资本市场、法律市场都比较成熟，但首先要考虑的还是法律上的风险，不是市场风险。
事实上，房企在国内遇到的最大风险也是政策上的风险以及法律上的风险。比如政府怎么能给自家的自住商品房定价呢？凭什么开发商卖房子的时候，政府要拿走30%，购房者转手卖的时候还要再拿走30%？
以卖房子为主不叫旅游地产
地产中国网：对于海南旅游地产市场，您怎么看？
任志强：我就没看见海南搞旅游地产，以卖房子为主，那就不叫旅游地产，酒店式经营才叫旅游地产。经营不是说你不可以卖，而把它卖了以后又收回来统一经营，这个应该算是旅游性，你在这个店可以住，到其他的店也可以住，全国各地都可以，买了房子一年住几个月都可以。大部分国际上度假模式都是这么做的。
现在我们的旅游地产开发基本上大多数没有经营性产品，都是以卖房子为主来交易。以经营为主获取利润，而不是以卖房子为主获取利润的，便不能将自己定位于旅游地产、医疗、养老或者其他类型地产。
地产中国网：您怎么看待海南目前的房价水平？
任志强：如果软性配套和环境做得好的话，海南房价还应该提高，这是一个发展的过程。比如埃及的某个城市，晒一天太阳就是一个旅游，除此之外没有别的，那它的房价也在不断地提高，即使发生了战争也仍然在不断提高，因为那是没有办法替代的资源。
海南最大的问题是软服务不成熟，301医院建起来以后，购房者多了很多，这是因为有了养老的基础，而过去很多人不愿意住在这里，因为没有养老基础，医疗条件也跟不上。当这些软性服务的水平都得到提升之后，可能有更多的人愿意花更多的钱在这里。
拧巴的政策扭曲了人性
地产中国网：近来，类似不动产统一登记等政策的推进彰显了国家强劲的反腐力度，这会对房地产产生什么样的影响？
任志强：反腐和房地产没有什么太多的关系，施永青说有影响，因为他们卖的房子可能都是奢侈性房子。豪宅开发商都认为，高端住宅要不然就和当官的有关系，要不然就是当官的和腐败有关系，要不然和富人有关系，和受贿有关系。但是如果大部分是普通商品房的话，可能就和反腐没关系了。我们现在15%以上的是140平米以上的房子，真正用于奢侈性消费房子的数量很小，没有多少比例。
所以你们不要以为和政治上有多少关系，还有人说跟不动产统一登记
有关系，我觉得没什么关系。美国早就有了，谁都可以查出来，房子多大他做了违章都可以查出来，没用，该买大房子还买大房子，收入合法就行了，只有对官员来说有影响。
地产中国网：您怎么看待买房离婚这件事？这跟房价增长有什么关系？
任志强：关于离婚率，最近的报道是一个农村拆迁，祖孙三代一块离，上至八十多岁下至三十多岁。实际上是中央政府的政策颠倒了，它把该市场化的福利化，该福利化的市场化，这一颠倒了以后造成了人们的行为全都扭曲了。对于第二套房，香港、韩国、日本都有相关法律，对第二套房子加税或者其他，它们关于什么是第二套房子的法律是非常清楚的。
比如香港规定，同时拥有两套可以居住的房屋，半年以上称为第二套住房。为什么有半年的规定呢？在这个过程当中你需要搬家、装修、卖房，如果在这么短时间内你把它卖了，那我只是改善，因为我一定要买一套新的房子能住了，我才能把旧的房子卖掉，这是最基本人权的一个安排。中国不是，你现在有一套房子你再去买第二套房子，可是那个房子我是个期房，我要三年或者四年以后才能拿到，还是毛坯房，我还要再装修，装修完了以后我再把原先的房子卖了，最后逼得大家不得不把这个婚先离了，不把婚先离了，第二套房子是50%到60%的首付我买不起，这都是中国政府的毛病。
另外，认房又认贷完全是一种流氓行径。我还完了贷还有贷款的记录，还完了贷了怎么还叫欠你钱呢？如果把这些非市场化因素全都抛开了，市场会好得很。为了继承房产，十几岁的孩子要杀母、杀奶奶，这是什么道义，都是因为中国扭曲的政策导致的，最后扭曲了人的行为和思维。
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