住户遭遇“无房证”之痛
入住七八年的房子屡遭查封,攒了大半辈子钱购下的房产却被告知房主是开发商……如今,内蒙古呼和浩特市财富公馆55号的住户们正遭遇“无房证”之痛。
这并非个案,据调查,呼市有13万户还未办理房产证,这还不包括无法估算的农村小产权房。业内人士指出,呼市情况有据可查尚在可控范围,而其他城市现存多少“无证房”尚无从统计。对其背后隐藏的纠纷和风险,购房者必须进一步增强维权意识,以保证个人房产免遭侵害。
图片来源于网络
抵押后频遭查封已售房产成了“唐僧肉”
房管局、公安局、法院、信访办、纪检委、检察院……这是呼市财富公馆55号居民楼住户刘荣高、王永胜等人近期来回奔波的活动轨迹。他们想弄明白,已买到手七八年的房子怎么就被毫无征兆地查封了?
刘荣高告诉记者,2014年3月呼市中级人民法院在小区贴出公告称,蒙苑房地产开发有限公司用该项目的部分房子为别人做了担保贷款,由于没有按约定还款,法院准备拍卖这些房产。
“问了一圈才听说,由于房子没证,产权归开发商所有。”王永胜告诉记者,开发商多年来一拖再拖办房产证,这背后早已暗藏抵押“玄机”。
“房子虽已被查封,但不继续还贷款,银行就要起诉我,受尽了窝囊气。”住户高继臣说,他和亲属以按揭贷款的方式购买了财富公馆55号的四套房产,如今每月仍在还贷。在已做按揭的情况下,房屋却仍能被开发商拿去做抵押,其中缘由值得深思。
“公司资金运作困难,抵押已售房产是没办法的事情。”蒙苑集团法律顾问钱亚峰告诉记者,此前涉事房产确实曾被呼市中级人民法院查封,但在蒙苑集团的努力下,已于2014年夏天将这些房子解封,目前此事已得到妥善解决。
作为居住者,刘荣高等人表达质疑,他们并未听到房子已解封的消息。
记者在房管部门查询时发现,房子确实于2014年8月被呼市中级人民法院解封,但同期又被南京市中级人民法院查封。钱亚峰解释说,由于蒙苑房地产没能按时给施工方还款,才导致这样的结果。
“没有房产证,我们的房子就成了‘唐僧肉’?”王永胜很愤怒。
市委书记也有“无证”烦恼“无证房”主因缘于监管缺失
“我的房子也没房产证。”3月20日,呼和浩特市委书记那顺孟和在该市党委、政府召开的“勇于担当、攻坚克难”主题活动动员大会上自曝居住近8年的房屋到现在还没有“房本”,从而引发热议。
记者采访了解到,目前呼和浩特市房地产市场历史遗留问题多达174个,问题涉及13万户,涉及居民50万人,约占呼和浩特市常住人口的1/6。
“我们正在着手解决这些多种历史原因形成的问题房屋,其中并不包括那些不合法的小产权房。”呼市住房保障和房屋管理局局长苏锐说。
业内人士分析,呼市情况仅为冰山一角。在全国范围内,房企先卖房后办证的现象并不鲜见,各种原因形成了数目庞大的无证房产:
--先期违规建设、缺乏监管,导致后期“积重难返”。内蒙古社科院经济研究所所长于光军说,多个城市在住房改革、土地交易规则完善之前都存遗留问题。比如土地转让没有通过招拍挂等手续,之后又没得到及时处理;存在先开发后办手续的个别现象,导致后期很多房产证照不全。即使近年来房产制度日渐完善,但仍存在被暗地抵押等风险和隐患。
--开发商漠视法律法规,责任感缺失。内蒙古伊敏律师事务所律师杨永光说,开发商手续不全非法销售、因资金不到位与建筑施工企业发生纠纷,无法按时竣工验收、资金短缺无法交齐相关审批费用等情况是房产证无法如期办理的几个重要因素。呼市财富公馆55号住户反映,当初买房时开发商就存在证照不全提前销售的情况,导致房产证迟迟未能办理。
--审批过程过于繁琐。呼市房地产产权市场管理处副处长史瑞认为,审批流程比较复杂、审批关口偏多是目前“无证房”大行其道的一个原因。据他估算,从备齐第一步的国有土地使用证到最后办出来房产证,需要200多个审批章,往往一关卡壳就会影响进度。
--农村小产权房泛滥。小产权房是城市发展向外扩展出现的一种特殊产物,其土地性质属于农用地,而非国家建设用地,并不被国家承认。中国房地产协会市场委员会副秘书长陈啸天说,目前我国很多城市都存在小产权房,因涉及农用地一直是一个大问题,短期内难以解决。
市场下行“无证房”风险加大监管亟待关口前移
近年来,“一房二卖”和开发商二次甚至多次抵押已售房产的事件时有发生。陈啸天表示,越是市场下行,开发商抵押房产的行为就越多。
杨永光说,消费者普遍认为“购房者即为房主”,但由于房产登记存在一个交付和办理产权登记的过程,这与“一手交钱一手交货”的即时清结存在不小差别,只有房产登记后才发生所有权转移。
史瑞表示,由于财富公馆55号住宅的所有权尚未发生法律意义上的转移,双发也未签订网签合同,居民们还需通过法律程序进行维权。
“消费者一是可通过人民法院提起诉讼,要求继续履行合同办理产权登记或解除合同并退房退款;二是双方协商解决。”杨永光认为,目前来看,蒙苑房地产是典型的违约行为。
史瑞建议,购房消费者一定要督促开发商在房屋成交过程中签订商品房买卖合同的网签合同。网签合同一旦签订,系统上购房者的信息就会被占用,可有效避免“一房二卖”或者开发公司再另行抵押的情况发生。
专家们建议,仅靠消费者维权,力量单薄。相关政府还需提前加强监管,彻底遏制部分开发商无手续建楼、卖房等行为。
苏锐表示,无证房问题涉及多个领域和部门,单靠房管局一家难以完全解决,需要多部门联动才能逐一化解。
目前呼和浩特市委、市政府已就房地产市场遗留问题进行总体部署,国土资源、规划、房管、信访等部门将从2015年起整顿并逐步解决问题房屋。