政策围城 公积金新政冲击下的广州限购楼市

对于购房者而言，若能通过公积金贷款渠道，获得低利率购房贷款，无疑是一大利好，但最新的广州(楼盘)公积金新政多少让部分购房者有些失落。

10月11日，《广州市住房公积金个人购房贷款实施办法》及《关于广州市住房公积金贷款有关问题的通知》公开向社会征求意见。新政明确：公积金贷款仅限于首次使用者，且首付将从两成调整为三成;公积金贷款额度计算的公式也更为严格。

同时，贷款基础条件也有所调整。本地户籍要求已连缴满6个月，且累计缴存24个月以上;外地户籍要求已连缴满12个月，且累计缴存36个月以上。

另外，最为关键的贷款额度也变得更加吃紧。虽然广州住房公积金贷款额度今年将增加27亿元，但明年的公积金额度却大幅削减30亿，降至140亿元。

据悉，目前上述新政已原则上通过，待广州市政府审批后实施。

最严公积金新政

对比现时的广州公积金政策，业内多以“史上最严公积金新政”来形容此次酝酿出台的公积金新政。这不仅指新政针对目标更为单一、贷款额度进一步收缩、还包括购房人资格变得更严。

具体来看，从现时的购房者在还清第一次公积金贷款后，间隔三个月后可以申请二套房公积金贷款，调整为已使用公积金已贷过款的不能再用公积金贷款。

新政对缴存公积金的时限要求也变得更为苛刻。从现时的需连缴6个月以上，调整为连缴满6个月，且累计缴存24个月以上;外地户籍，从需连缴12个月以上，调整为已连缴满12个月，且累计缴存36个月以上。

另外，还包括通过改变公积金贷款额度计算的公式，降低贷款中可贷款的总额;提升公积金贷款的首付比例至三成。

在诸多条例中，最受热议的无疑是已使用过住房公积金贷款购房者，将不可以再通过公积金贷款购房。

对此，官方意见表示，新政主旨是保证所有缴存公积金职工能公平公正享受公积金贷款带来的优惠。

广州住房公积金管理中心相关人士举例指出，截止今年5月，已使用公积金贷款的人数为36.6万人，约占全部缴存总人数的9.2%。已贷款职工不但已支取本人账户的资金，同时还使用了归集余额843亿元，占归集余额的82%，这意味着9.2%的职工已使用82%的资金，剩余90.8%未使用过住房公积金贷款的职工只能使用剩余18%的资金。

缩小至广州区域，即便从今年起控制公积金贷款总额度，但排队的人数也日益增多，为使得今后首次购房者能享受公积金贷款权益，则有必要将已使用公积金贷款的购房者剔除在外。

广州业内人士韩世同与官方意见一致，变更后的新政，仅对首次置业者敞开大门变得更具针对性，或更符合公积金最初制定的初衷。

另一相关分析人士则认为，二次贷款条例实际影响的人群大约有36.6万，一旦这部分人不能贷二套，其缴纳公积金就失去了意义。如此一来，公积金中心的缴存额度也就会相应减少。

政策围城下的楼市

虽然新的公积金政策引发了市场的高度关注，但多数意见认为，公积金新政对时下广州的楼市影响并不大。

韩世同认为，公积金贷款并不是当下整个购房支付的主流，其作用仅是对部分购买力较弱的购房者进行支持，即便阻断了部分购房需求，但数量仍然有限。

实际上，广州今年的楼市成交情况在各项政策的冲击下一直摇摆不定。

近期来看，在有关央行银监会通过放松首套房利率和认定标准救市的消息影响，市场对接下来广州楼市成交开始抱有期待。

在央行、银监会发布放松限贷新政之后，市场又传出广州市区项目即将解除限购的消息。

虽然最终并未得到官方确认，但分管国土房管的广州常务副市长陈如桂10月1日晚回应表示：就广州房地产调控及房地产市场问题，广州已准备好了一套办法，房地产管理方面广州有一套体系，已基本考虑成熟，但要向市政府报批以后才能公布。

不过，虽然央行信贷政策已有所松动，同时广州楼市限购调整政策也开始酝酿调整，但从国庆期间开发商的推货情况来看，相关机构认为开发商的态度仍较为保守。

按相关研究机构的监测，“十一”期间广州共有约25个楼盘推出新货，合计近3900套。同比少于去年“十一”，与今年“五一”假期基本持平。

虽然今年的库存较以往增多，但是国庆期间广州的推货集中度却并不高，许多楼盘延迟到10月中下旬再开盘。

销售情况方面，数据显示黄金周期间广州新推货整体的首日去化率为44%，低于“五一”期间的50%，但与前几个月持续在40%以下的去化相比，稍有改善。

对于今年广州楼市波动的原因，相关分析认为，一方面或是市场客观因素造成，另一方面或也与银行不愿意放房贷有关。

“若更多因素是与银行不愿放房贷有关，那即便央行、银监会通过放松首套房利率和认定标准进行救市，也难提振目前广州楼市成交低迷局面。”

分析人士认为，银行缩减房贷规模的原因在于房贷利率低于市场其他属性的贷款利率，该背景下，央行再要求降低市场利率，银行更是无利可图。另外，目前银行的贷款利率均由银行自主决定，因此，出于盈利考虑，银行自主降低房贷利率的可能性变得更加小。