取消限购无法阻止房价下跌

10.07.2014 03:12

取消限购被很多人看成是维持楼市泡沫的最后希望，他们真能如愿吗？

在呼和浩特（楼盘）取消限购后，多个城市看到了跨过限购红线的希望，也或明或暗地开始放松限购。

“预计30多个城市的限购政策可能在年内取消。”某地产分析师表示。因为整体经济增速放缓等问题，很多楼市现状与呼和浩特类似的城市放松限购的心情非常迫切。事实上，呼和浩特6月27日下文取消限购得到默许之后，不到一个星期，济南（楼盘）也传出松绑限购的消息。

笔者觉得取消限购将成为越来越多城市的选择，而中央政府也不太会强行制止。

这是自4月房价进入拐点，5、6两月全国新房价格连续环比下降，北京（楼盘）、上海（楼盘）等地的二手房价已经下降约10%的情况下，地方政府为了保土地财政，难免会动取消限购的脑筋。

那么，取消限购会不会形成新一轮的房价反弹乃至创出新高呢？笔者认为这是一厢情愿。

须知取消限购现在已经很难新增购买力了。原因很简单：买房的主要有两类人，一是刚性需求，即第一套房或者是改善型购房，他们本来就大多不在限购范围内；二是炒作房产的富有投资者，他们曾是限购的主要对象，但现在大多数投资者在考虑的是如何卖掉在中国的多套房而去国外购置房产。这是目前二手大户型豪宅跌幅高于中小户型的主要原因。

也就是说，取消限购能够增加的需求很有限，而与此同时房产库存却会因为2012年下半年至2013年的卖地高峰而不断增加。一线城市库存消费比从年初的14.6个月上升到6月份的17.3个月。6月份，14个主要城市库存量环比上月增长2.78%，处于2014年以来最高水平，上海、广州（楼盘）、青岛（楼盘）等地库存接近2010年以来的最高水平。北京库存突破980万平方米，位于2014年以来最高水平。

从资金的角度看，近几个月来，外汇占款不断下降，由3月份的1892亿元下降到4月份的1169亿元，进而骤降到5月份的3.61亿元。显示出热钱撤离中国的态势，货币相对紧缩，这是商业银行限制房贷、房地产企业资金链紧张的重要原因。究其根本，钱是水，房价是水上的船，过去是热钱涌入、水涨船高，现在到了热钱外流、水落石出的时候了。

从战略层面而言，2008年美国金融危机、2010年欧洲主权债务危机之后，欧美都在想办法解决问题，再造竞争力。而中国却以一轮轮救市拖延调整，特别是6年来房价的暴涨进一步透支了民众的消费能力，大大增加了中国经济的成本，削弱了中国制造的竞争力。

这使得2008年一度向中国倾斜的全球竞争力天平，如今再度向发达国家特别是美国倾斜。现在看来进行痛苦的结构调整在所难免。

中国经济结构调整的本质是要大幅降低政府为主的国家宏观管理成本，表象是房地产回归其合理价格。地方政府保卫土地财政的行为可以延后它的到来，但不可能逆转这个必然规律。

因此，指望取消限购房地产业就会再度迎来好日子，是不可能的。