央行松贷刺激楼市落地 房企库存压力大不敢真涨价

市场流传很久的房贷政策消息终于揭开面纱。9月30日,央行、银监会发布“央四条”,不仅重申首套房利率折扣下限为7折,而且在二套房的认定上提出,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

这也意味着,二套房限贷政策全面退出,且对二套房以上的贷款权限,下发至各大银行,其放松力度超出市场此前预期的“认房不认贷”。

业内人士普遍认为,新政给楼市注入了一针强心剂,有助于增强市场信心,成交量有望企稳回升。而房企也趁机炒作要涨价,试图扭转市场预期。

国庆期间,《华夏时报》记者在长沙实地踩盘发现,新盘客户来访量和成交量,相比9月确实有明显增加,但价格相比上半年,已普遍下降10%-20%不等。

此外,一个不容忽视的问题是,目前库存依旧高企。国家统计局数据显示,截至8月末,全国商品房待售面积56160万平方米,比7月末增加930万平方米。

长沙一家房企营销负责人称,房企今年能够完成销售目标的屈指可数,前三季度业绩都不尽如人意,四季度冲量压力巨大,根本不敢真的涨价,降价走量依旧是四季度主打的营销策略。

刺激政策落地

“在‘央四条’发布前几天,我们就知道中央要放松限贷了,但上面要求严格保密。”华南某市国土部门人士告诉《华夏时报》记者,此前放松限购刺激房地产市场收效甚微,而赶在国庆节前公布,也有意刺激黄金周的房屋成交量。

实际上,在央行出台政策的前一周,本报就曾报道放松限贷在地方上已率先执行,在限购放松效果有限的情况下,“认房不认贷”势在必行。

只是刺激手法超出预期。“央四条”还提出,在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

10月8日,长沙浦发银行内部人士告诉记者,银行已经确定执行“认房不认贷”,只要还清银行贷款,不论此前有几次贷款记录,再贷款都属于首套。建行也于当日表示,已可按新政来受理贷款申请,但其首套房贷利率仍维持基准利率,二套房贷利率上浮10%。

“中央在节前最后一天发布的通知,我们今天刚上班,通知下发没那么快。”10月8日上午,长沙中国银行一位个贷负责人告诉记者,但按照央行的要求,原来的二套房结清再贷款按首套房执行是肯定的。

据记者了解,国庆节后首日,深圳中国银行就下发了通知,规定有一套房结清再贷款的,执行首套房政策;未结清再购房贷款的,执行二套房贷政策;购买三套及以上住房的,执行深圳限购政策;而房贷利率现在随行就市,目前仍按9.7折执行,若有变动另行通知;对于普通商品住房的认定,现阶段暂以“房地产证”用途显示“住宅”作为执行标准。

截至目前,仅有北上广深和三亚五个城市尚未放松限购,这就意味着,其余未限购的城市,银行都可能执行既不认房也不认贷。

上述国土部门人士告诉记者,除“央四条”外,决策层还储备了其他刺激楼市的政策,若放松限贷有限,下一步不排除从减税、全国解除限购等方面刺激,但需要先观察市场走势。

在9月30日发布“央四条”后,10月5日,央行又对四季度的信贷政策定调,提出“灵活运用多种货币政策工具,保持适度流动性,实现货币信贷及社会融资规模合理增长”。

中原地产首席分析师张大伟认为,10月份将是信贷政策的落地执行月,后续信贷的额度与信贷的价格变化将是影响市场的最关键因素,但整体看,市场继续下调的空间已经被松绑的信贷政策封死。

但上述中国银行个贷部负责人称,首套房贷利率打7折的可能性几乎不存在,因为银行拉存成本较高,利率7折要亏本,8.5折也只能保本,银行没有大打折扣的动力。

融360调查数据显示,9月,长沙依然没有出现优惠房贷利率,但是首套房提供基准利率的银行队伍正在壮大,目前有中国银行、农业银行、民生银行和广发银行4家银行提供首套房基准利率。各银行平均房贷利率相比8月也呈现出明显下降的趋势,利率上浮幅度降至7%以下,创年内新低。

放款时间方面,也出现了明显加快的迹象。相比上半年动辄两三个月才能放款的状态,目前绝大多数银行均表示一个月内即可放款。农业银行表示,如果资料准备齐全,最快半个月即可放款。

市场开始回暖

国庆期间,记者在长沙新盘云集的洋湖片区实地踩盘发现,以刚需为主的新盘售楼处看房者众多,开发商也趁势宣传“央四条”新政,而且目前首套房贷款利率已经回到基准利率,甚至有部分楼盘表示国庆后将收回优惠措施,不打算再降价。

该片区的万科白鹭郡、兰亭湾畔、湘熙水郡、中天栖溪里售楼员均告诉记者,国庆的客户来访量和成交量相比9月都有回升,从外地回湘置业者明显增加。