房产市场变化太快:开发商在恐惧中变得更为谨慎

“今年的市场变化非常突然，因为在2013年年底的时候，大部分开发商（专题阅读）都是高歌猛进的，整个市场欣欣向荣。”

蔡雪梅这么说开场白的时候，场内静悄悄，这个论坛里许多人是冲着她去的，这些听众都是来自房企，许多都是销售线的一线员工。

这是在最近的一次论坛中，她的身份是世茂（专题阅读）集团副总裁，算是地产营销界第一梯队中的一名女将，在北上广的地产圈，都负有盛名，被称为“用生命在打拼的营销人”。

“过了2月份，市场变了，非常快速地跌落。”蔡雪梅说，自己以前是学医的，人的病分成两种，一种是生理性病变，一种是器质性病变，她更担心的是器质性的病变。

最近的另外一个地产大佬王石，在中欧的一次公开演讲中说，万科内部有人说2014年的目标是2200亿，2300亿，他最后定成了2000亿。

他们都不约而同在恐惧中变得更为谨慎。

但有一些开发商不一样，仍然一路高歌猛进大力扩展。

2014年哪些开发商跑不快？其实就是两类，一类尤喜近郊、远郊大盘，这类开发商以合生创展、雅居乐为代表。还有一类是走高端路线的开发商，绿城、星河湾、龙湖都是第二类的代表。

尽管这两类开发商都赌错了策略，但两者略有差别，第二类开发商这两年更多是受政策的挤压。

绿城中国走到2014年5月份的时候，几乎是难以为继，变卖了股份。这家走高端豪宅路线的开发商，从2012年开始一路变卖股份到现在，一手创办绿城的“经手人”宋卫平股份退居第三，这被视为是高端路线房企的一次集体性后退。

2014年上半年的半程，对于这两类开发商来说，尤为艰难，更不用说下半程的路线了，提速几乎没有可能。以雅居乐在常州的盘为例，这个盘集中了两个关键词：远郊、精装修。换言之，远郊的高端大盘，行情不断萎靡，开发商以价换量的今天，卖出一套房子的难度堪比“向和尚推销一把梳子”。

10年前华南开发商集体崛起，拉出一个华南板块的阳线，走到今天，所有人都遭遇同一个问题，如何精细化操作，找一个细分市场，寻找一条合适的路径。

还有一些开发商正在逆势收购股份，在别人低潮的时候收购，这被视为是明智之举。不过，剧情实在没有办法复制，看一眼自己口袋里的现金流就会明白，不是每个开发商都有资格去收购项目——他们正苦于房子卖不出去，资金无法回笼。

2014年的形势，注定跑不快的开发商有很多。但在一年前就嗅出危险的不少开发商，纷纷改变策略，上半年以策略取胜。他们在TOP10的名单里占据不少席位。

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