郁慕湛:房价下跌"容忍度"是个伪命题

04.06.2014 03:48

无论大型房地产商对楼价下跌的容忍度是30%左右，还是政府对此的容忍度只有10%，这样的容忍度都只是主观的产物。楼市楼价的走向会听他们的吗？

日前中天城投的信披文件显示，部分项目即便售价下降三成，地产公司还是能够实现盈亏平衡。其他开发商也曾做过类似预测。国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院的研究报告显示，2013年，沪深及大陆在港上市的房地产公司利润均有下降，毛利率均值分别为34.54%、33.27%。

如果中天城投公开了开发商的底线，那么巴克莱银行最近一份研究报告中提到：“我们认为政府最多能容忍全国范围内房价下滑10%左右，否则就会出台更多支持性举措”。也就是说，巴克莱报告认为政府对于楼价下跌能够容忍的底线是在10%左右，比开发商对楼价下跌的容忍度更差。

巴克莱报告的观察大概也是对的。因为政府则非但要顾及楼市，而且要顾及其他行业及领域的经济波动，即使是楼市，政府既要注意大型开发商也要注意中小开发商。

从直接的影响来看，目前不少三四线城市的开发区、新区的楼盘，很多都是地方政府融资平台投资所建，售不出去可能会引起一连串的金融风险。

还有，地产低迷对于正在减速的中国经济是一个重大威胁，因为中国房地产业与钢铁、水泥、家电等很多其他行业有着错综复杂的关系。有分析师称，仅房地产投资一项对GDP的贡献就达12%。如果算上建筑工人工资以及相关产业产出等项目，房地产对中国GDP的贡献总计超过20%。

因此地方政府对于楼价下跌的容忍度是要低于大型开发商的。

可是，无论大型房地产商对楼价下跌的容忍度是30%左右，还是政府对此的容忍度只有10%，这样的容忍度都只是主观的产物。楼市楼价的走向会听他们的吗？

目前中国大部分地区楼市逆转，主要原因是供求关系发生了变化。2011年前，市场基本上都处于供应不足状态，由此导致房价不断上涨。之后，房地产投资加速，新房开工量于2013年达到14.6亿平方米。以在建住宅总面积除以住宅年销量计算的住房供应指标上升到（并且始终保持在）4以上，这意味着将需要花费4年以上的时间才能销售掉目前在建的所有住宅。2013年，西部的住宅供应指标从2011年的3.74上升至4.40，中部地区从3.66上升至3.97，而东部地区的供应指标从4.24微涨至4.36。

如果我们从另一个角度看，从居民的收入与楼价的比例来看，目前即使已经开始在下跌的楼价仍然不是一个合理的楼价。居民购房能力的增长远跟不上楼价的上涨。

上海房地产研究院日前发布了《全国35个大中城市房价收入比排行榜》，35个大中城市房价收入比均值为8.5。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。且不说北上广深，北京高达19.1位居首位，就是西北五省会——乌鲁木齐9.2，兰州8.7，西宁7.4，西安6.4，银川6.2，也均超过“国际标准”。单从这个角度而言，房价要回归“合理区间”，非但可能跌破10%，30%也是要跌破的。

对于开发商来说，市场波动是正常的，前一段长期获得的超额利润回吐出来一小部分，也应该是市场体制下的正常现象。房价下跌对于地方财政、GDP的影响，只有依靠财税改革、结构调整等改革的办法来解决。因为历史经验已经表明，楼市的方向盘从未掌握在政府手中。