房企急拓境外融资 成就另一个重要角力场

融资渠道是房企的另一个重要角力场。

“中小开发商的融资环境更为严峻。”戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦如在接受记者独家采访时指出，国内融资环境在进一步分化：上市公司的企业融资放开了；此前1-2年较大规模拿地甚至于拿了地王的房企，资金压力会持续增加，将更倚重于社会融资、信托等等。

这直接导致了房企境外融资的积极性扩大。据戴德梁行估价及顾问服务部统计，2014年1-4月，房企海外融资额达198.23亿美元，同比增加8％。进入5月份以来继续上升，从4月的26.18亿美元，又迅速反弹到5月份（截至5月26日）的45.9亿美元。2014年以来大部分房企美元债利率区间为7.25％-11.25％。

记者综合港交所公告信息统计，2013年下半年，绿地发债利率为4.75％，万达4.88％，恒大8.75％，万科4.28％，招商4.02％，旭辉8.88％，禹州地产8.63％，花样年10.63％，最高的是五洲国际，达到13.75％。

顾悦如透露，今年1-5月总体的境外融资额比去年同期增加5％，平均利率在8％。房企境外发债绝大部分是5年期。大部分中小企业融资利率在9％左右。

此前有媒体统计，向银行贷款及发行信托等产品仍然是中国房地产企业主要融资手段。前4月，房企通过银行贷款和债券融资比例达72％。

一些年销售200亿左右规模的房企，尤以闽系房企为代表，则更倾向于通过基金、信托等渠道融资。正如顾悦如所言，由于闽系房企在前两年大规模拿地，在目前低迷的市场环境下，资金压力将巨大，因此对融资有着迫切的要求。

据记者不完全统计，以旭辉地产、阳光城、泰禾等为主的多家闽系房企，今年1-5月融资规模已超过300亿元。

以旭辉地产为例，今年前4个月，旭辉地产融资大约32.4亿元（按美元汇率6.2折算）以及80亿元银行授信，总额大约112.4亿元。据公告披露，这112.4亿元包括：今年1月，发行2亿美元5年期美元债券，票面利息率降至8.875％；今年1月，与绿地合资企业的4.84亿美元双币种贷款；4月4日，获得中国建设银行总行50亿人民币授信额度，为期一年；4月15日，获得上海农商银行30亿元授信。

今年初，旭辉地产董事长林中接受记者采访时指出，当下最关键的是现金为王，以高周转为手段保持精准营运，并采取多元融资，一般借贷周期多选取5年期，以保证这一周期内的发展资金充足。

再以阳光城为例。截至目前，阳光城的信托贷款、委托贷款、信托计划以及基金投资计划存量金额123.9亿元，期限大多处于12至24个月。尤其是今年一季度融资44.1亿元资金中，有19亿元期限在18个月以下。这些负债将于2014年年底至2015年集中到期，其中2015年有99.24亿元到期，仅一季度便有31亿元到期。不难推断，阳光城借新债还旧债几乎是必然的选择。

记者第三方销售机构获得的资料，2013年三季度以来，正荣集团旗下各项目公司，通过股权让渡的模式实际融资至少超过60亿元。据该公司财务部门回应称，今年负债率控制在65％左右，融资方面用于开发贷为主，上半年拿地较少。

顾悦如还提及地方债放开对于房企融资的影响，他认为，包括上海在内多个试点城市地方债自发自还，对于城镇化融资有积极意义，“地方政府债券是一个不可或缺的融资方式，短期来看，地方政府债券难以满足需求，从管理上短期还不会失控，长期来看，有利于地方政府进行审慎扩张。”顾悦如认为，以前地方政府通过城投推动新城建设的模式将改变，在地方政府整体良性循环的考量下，可持续发展的项目将替代无序的新城建设。

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