房地产调整来了能否松开"绑架经济之手"?

28.06.2014 04:00

2014年上半年，房地产市场出现下滑，行业调整已经到来。

6月13日，国家统计局公布的统计数据显示，全国1~5月商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，其中，住宅销售面积下降9.2%；商品房销售额23674亿元，下降8.5%，其中，住宅销售额下降10.2%。由于销售低迷，房地产开发企业土地购置面积11090万平方米，同比下降5.7%。

对于目前的形势，很多开发商和地方政府都发出了救市的呼吁。

去年楼市销售火爆、土地价格走高，开发商对今年的销售预期更高。《每日经济新闻》记者了解到，几乎所有房企今年的销售目标均较去年大幅上升。

然而，在目前的形势下，房企年终目标恐难完成。上半年，楼市降温销售冷清，库存压力致使房企销售现“促销潮”。另一方面，多地放松“限购”政策，救市意图明显。

下行趋势已基本形成，地方政府的救市能否收到成效有待进一步观察。但无论如何，房地产业必须走出单纯靠政策拉动的生存状态，更多地依靠市场规律去发展，已成为共识。

楼市调整加速行业整合

“房产起不到拉动作用，对谁都没有好处，所以一定要改变，快一点改变。”这是绿城中国董事长宋卫平在融创收购绿城的新闻发布会上的又一次“救市”呼声。

绿城，这家经历了2008年和2011年两次市场调整的公司，今年却出售给了融创，并创下房地产行业的最大并购案。

宋卫平表示，在今年惨淡的市场下，绿城要保证绝对安全，资金缺口还有百亿元，必须尽快启动融资。

能在香港低成本融资的绿城尚面临巨大压力，中小企业的情况可想而知。《每日经济新闻》记者调查获知，浙江、福建、广东等地区已出现了开发商因无法偿债跑路、失联的现象。房地产上市公司因经营压力，被迫卖出股权者比比皆是。

市场的低迷也令行业的整合进一步加速。绿地总裁张玉良表示，大企业未来一定会有更好作为，因为在全球化拓展方面，国家给了大企业很大支撑、更好的空间和条件。

《每日经济新闻》记者此前报道，从金科股份(6.73,-0.020,-0.30%)等多家房企挖来高管的新欧鹏就提出“未来3年跻身全国20强与渝派房企前2强”的目标；去年销售额约150亿元的海亮地产提出6年后销售额千亿元的目标。

坊间传言，继2008年龙湖等一批区域型房企成长为全国型龙头房企后，又有一批区域型地产公司有望在今后几年迅速成长，利用行业环境的变化崭露头角。

全年销售目标恐难完成

实际上，去年底就有业内人士预计，2014年房地产市场会出现调整，因为去年的火爆市场透支了需求。

正是这一原因，开发商普遍把今年上半年作为市场决战的关键，因为下半年市场将迎来供应高峰，大批去年购置的土地将建设达到预售条件。

然而，没有开发商想到，这波调整会发生在上半年。

从3月开始，各银行个人住房按揭贷款放缓，或提高首套房的按揭利率，房贷的发放周期延长。

央行公布的数据显示，3月末，广义货币（M2）余额116.07万亿元，同比增长12.1%，增幅创下1996年1月披露月度数据以来的最低纪录。

去年土地价格走高，促使开发商对房地产项目有更高的销售价格和销售金额预期。《每日经济新闻》记者从主要地产商处了解到，几乎所有房企今年的销售目标均较去年大幅上升。

在广义货币发行量增速处于历史低位的背景下，开发商的销售目标自然难以完成。研究总监预计，今年下半年，开发商会普遍调低销售目标，大面积降价的概率也将进一步提高。

微刺激利于市场度过调整期

然而，市场滞销并未妨碍房地产企业的扩张计划。《每日经济新闻》记者发现，一季度，房地产商普遍通过追加借款来提升公司的“御寒”能力。

国家统计局发布的数据显示，1～5月份，房地产开发企业到位资金46728亿元，其中国内贷款9379亿元，同比增长16.5%；自筹资金18222亿元，同比增长9.8%。

据宋卫平透露，开发贷只是提供给排名前30的房地产企业。在这一背景下，中小房企的资金更多来自非银行系统增发的地产基金、券商资管计划及P2P贷款募资。

这部分资金可能会因为部分企业的资金紧张而承担风险。世邦魏理士6月13日发布的通稿称，预期影子银行的借贷将大幅收紧，房地产行业可能出现更多的债务违约行为。

这也正是部分地方政府急于“救市”的根本原因。今年以来，随着楼市降温，不少楼市库存压力高企的地方陆续推出楼市“松绑”措施，其中，“放宽公积金提取限制”、“放宽落户政策”等措施居多，以避开相对敏感的限购政策。

对此，亿翰智库上市房地产研究中心副主任张化东对《每日经济新闻》记者表示，目前的微刺激政策，对于房地产市场来说是合适的，有助于市场平稳度过调整期。

业内声音

卓越地产执行总裁张远：楼市成交低迷是市场机制发挥作用

继杭州、常州等二三线城市曝出大量楼盘降价后，“降价潮”逐渐蔓延至一线城市。

“楼市成交低迷及部分城市出现降价潮，我认为这是市场机制正在发挥作用。”卓越地产执行总裁张远表示，去年部分城市房价涨幅过高，脱离了市场需求，今年市场正在从量与价之间寻找平衡点。

与低迷的成交相对应的是，主要城市库存出现快速攀升。统计发现，截至5月末，北京供求比为2.74：1，广州、杭州和南京等城市供求比都在1.5：1以上，杭州与宁波的库存消化周期分别高达22个月与27个月。

张远认为，部分二三线城市出现供应过剩只是暂时性的现象，更多是受到限购政策的影响，需求无法释放，一旦限购政策放松，需求端便可能回暖，供求比很快就会降下来。

“现在舆论都在说，二三线城市供应过剩严重，这样的判断有误差，供求比往往是动态变化的，城镇化率才是最具参考价值的指标。”张远在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

“中国的城镇化率为53.73%，这意味着我国的城镇化还有很长的进程，大多数二三线城市仍具备广阔的发展空间。”张远表示，随着一线城市房价攀升且供应量减少，未来会有大量需求外溢至经济较发达的二三线城市。