房地产资管重在找准定位

和其他行业不同，在中国房地产市场遭遇量价齐降的局势下，房地产由“卖”转向“投资”，似乎是无可奈何之举，但“无心插柳”却带来了别样商机。在楼市成交低迷的环境下，房地产资产管理行业的最佳成长期或将到来。

没有统一模式

“我对未来中国房地产资产管理的发展空间还是相当看好的。”发表这样一通感慨的人正是中国高端商业地产领域—中国新天地的看家人黄勤道。面对《国际金融报》记者的提问，这位具有丰富物业发展、投资及建筑业管理经验的香港人，微笑着用并不标准的普通话表达自己对这一领域的乐观态度。

据房地产咨询及服务公司第一太平戴维斯预测，未来5年到15年，中国房地产资产的存量与增量将集中放量。该机构数据显示，中国城镇地产资产总量已经突破400亿平方米，其中63%集中于住宅，工业和商业则占比24%。预计到2020年，还将新增300亿平方米建筑。

在楼市成交低迷的环境下，许多房企不再仅仅采取“拿地—卖房—拿地”的快速周转策略，而是由单纯的开发商转型为运营商，以其资本专注于投资。通过持有城市核心地段的高品质物业，提升资产的价值，及收取稳定的租金回报来抵御市场波动风险。

目前，房地产商的管理资产没有统一的模式。中国新天地行政总裁黄勤道告诉《国际金融报》记者，中国新天地既管理自己的资产，也替合作伙伴管理资产。“我们不但管自己的资产，而且和3家保险公司(中国人寿(601628,股吧)、平安信托和阳光保险)合作，替他们做一些售后服务。我们希望在这个领域更多地和金融平台对接，适当运用他们的资源。我们是一个相互合作，相互支撑的关系。”

黄勤道告诉记者，资产管理是中国新天地商业房地产所专注的领域之一。房地产资产管理简单说就是要让资产升值，方法可以多种多样，例如怎样通过商业综合体整改和合理的商业定位，以提高效率，提高租金，提高人流量，寻找提升资产价值“突破口”。

定位最为重要

在黄勤道看来，有一个清晰的定位能够帮助资产抵御“外来侵袭”—例如几乎是每一家房地产开发商都会头痛的“电商冲击”。

当淘宝、京东等电商迅猛发展的同时，传统商业遭到了前所未有的冲击。以往大而全的购物中心，在这种情况下，也转向了主题化、精细化的发展。以中国新天地旗下所有“天地”项目为例， “新天地”模式的商业地产项目强调“体验式”以及“多功能”的有机结合。吃的、玩的、住的、上班的都在这个地区。虽然用户可以在网上买到在新天地能买到的东西，却不一定能体验到玩、吃和旅游的乐趣。就这一点而言，黄勤道向记者强调，拿准地产项目的“定位”并不断提升它的特色，就是房地产资管的首要任务。

同时，具有领先目光的黄勤道也向记者提出，大数据也是房地产资管的一个关键词。近年来，不少房地产商用互联网基因重组传统的物业公司，将实体社区变成一个基于大数据的互联网平台。

黄勤道表示，大数据、移动是房地产资管未来发展路途中的“咽喉要道”。“我相信每个零售商也好，资产管理公司、业主也好，在这方面都是不可避免的。中国新天地也在往新媒体、大数据、数据化方面走。”

在专访过程中，黄勤道始终强调了中国新天地是“体验式的营运模式”。这一点在其对名下资产调整的策略中也始终得到了贯彻。

“以上海(楼盘)新天地为例，我们先是整改了马当路，把一些店移到外面，一下子人流量提高了不少。目前我们还在整改新天地的88酒店。88酒店以前是做精品酒店的，我们现在把它关闭，重新做整改，方向是集购物、餐饮、娱乐和文化为一体的综合体，希望一年后能开始营业。”黄勤道说，这些整改虽然看似不是“大动作”，但对中国新天地的资产定位强化却能起到不小的作用。