房地产:这是冰山碎裂的声音吗?

11.06.2014 14:22

在一轮接一轮的调控下，融资难伴随地价成本攀升，近1/4上市房企净利润下跌，资金链面临严峻考验，房企危机似箭在弦上。这是冰山碎裂的声音吗?在市场疲软的波及下，融资渠道单一、高债务与销售缓慢的中小型房企似乎首当其冲，谁会成为房市变天中倒下的第一块多米诺骨牌?

自2010年房地产行业最严调控以来，从新国十条、国八条，到2012年的“不动摇，不反复”，“限购”、“限价”、“限贷”相继出台，由加大供给到抑制需求，得到的效果是，成交量大幅萎缩，但成交价格却依然坚挺，消费者持币观望，房地产的冰山屹立依然。但随着银根的紧缩，开发商资金链日渐紧绷，相持的博弈似乎有所松动。

统计局公布的数据显示，2013年，全国商品房销售面积达130551万平方米，销售额高达81428亿元，分别同比增长17.3%和26.3%,整体销售情况惊人的乐观。但业绩飘红的背后，却是房地产商频频发出的看空言论，银根紧缩、持续高企的拿地成本、资金链危机、不得不做的降价放量，在严峻的市场环境下，危机四伏。

一线房企的拿地金额整体上涨，万科、恒大等龙头企业虽然新增土地面积较2012年有所下滑，购地金额却出现增长，而碧桂园的拿地金额更是2012年的6倍。2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，但土地成交价款达9918亿元，增长33.9%。对规模较小的房企而言，在如此高涨的成本挟持下，实现后续的土地储备以获得长足发展将变得更为艰难。

地价成本攀升的同时，融资难无疑更加重了房企的危机。近日兴业银行停办房地产夹层融资业务的息传出，开发贷款正式出现收紧信号。其他银行虽仍未出台明文调整房地产贷款的政策，但住房按揭贷款已有逐步收紧的迹象。

同时，随着温州等城市房价的大幅回落，杭州等地多楼盘的降价放量出现，房企回笼资金的需求凸显。在此背景下，因资金链出现断裂的兴润置业及关联企业，打响了房企债务违约第一枪。兴润事件后，也有分析师建议银行应该重新审视贷款政策，收紧房地产开发贷款。由此是否将引发房地产进一步的银根紧缩，甚至成为促使冰山破裂的第一股动力，尚不得而知。但动辄高达70%、80%，甚至超过100%的负债率，似乎已开始暴露房企自身资金链的脆弱。

负债高企VS疯狂拿地

渝派房企金科股份一直都以重庆为重镇，受益于“大重庆”的城镇化布局。但近几年其重点布局三四线城市的策略，使其囤积的大量低价土地无法获得快速周转，负债率居高不下。而在华南一隅的富力地产也过得并不容易。其“旧房改造+商业地产”的模式存在周期长、资金周转缓慢的短板，使富力因负债率畸高备受诟病。

2012年，金科相继在重庆、四川、江苏、云南、湖南等地的多个城市抄底拿地。2013年上半年其拿地金额达到51亿元。申银万国研报显示，金科股份所拿下的土地储备，足够其完成2015年500亿元的销售。而富力地产也在2013年再次进入“重债区”，其原因也不外乎疯狂拿地。曾被誉为拿地狂人的富力，在2008年受挫后曾在土地市场低调数年。直到2013年，富力再次大手笔扩张，全年拿地金额超200亿元，而在2012年与2011年，其拿地开支仅为100亿元与48亿元。如此快速的扩张囤地，使房企的资金链被勒得越来越紧。金科2013年上半年资产负债率已高达84.32%，净负债比率为97.93%，富力2013全年净负债率甚至飙升至111%。而多年来深耕杭州市场的滨江集团，近年也因大幅拿地、坚持中高端住宅为主、大批项目供应，正埋下低去化率的风险。2013年，滨江集团以67.65亿元拿地金额，名列杭州之首。

负债高企，资金链紧张越来越成为房企们的常态，一旦出现银行逼宫，或者新的调控政策出台导致销售受影响，企业的抗风险能力将大幅下滑，从而陷入较为危险的境地。富力地产2008年曾遭遇资金链危机，一度负债300亿元，负债率高达139%，正是因之前频频高价拿地且大投入商业地产，又碰上金融危机，导致净利润大跌41%。后机构和其他投资者抛售，引得股价曾在一日内大跌51%，一度传出破产传闻。所幸富力及时通过出售部分投资物业，同时申请发行总额最多60亿元的境内公司债券，两位联席主席李思廉和张力持续增持股份，才让股价企稳，但彼时其资产已缩水93%。

近1/4房企净利润下跌

退至全局，房地产市场整体也并不乐观，2013年沪深上市房企的净利率为11.49%，较2012同期下降1.46个百分点。毛利率也持续下降，2013年行业毛利率为34.4%，较2012年同期下降3.26个百分点。

而在统计的143家房企中，2013年净利润出现下跌的高达35家，出现亏损的为6家，其中亏损最严重的为津滨发展，亏损额度高达5.38亿元。在年报中，津滨发展把业绩大幅亏损的原因归结为房地产宏观调控导致销售受到影响，因承建过多工业地产和商业地产项目，周转率低，且部分长期借款将在2014年集中到期，资金压力巨大。

而亏损额度排第二的天津松江，亏损原因也大抵为结算项目毛利率水平偏低，融资成本加大。同样为亏损状态的中关村甚至在2013年4月公告称，拟出售其地产开发业务板块中的“中关村建设”95%股份，但因后者涉诉部分股份冻结而重组失败，而地产开发板块曾是中关村的核心收入来源之一。老牌房企上海新梅则更为尴尬，已连续亏损三年，因缺乏融资机会，且地产储备仅限于江阴（楼盘）新梅的一个项目，后续乏力。

在上述亏损房企中，没有一家年销售额超过100亿元，甚至都在20、30亿元徘徊，在净利润下跌的35家企业中，也只有两家销售额超过100亿元，与动辄破千亿元的一线房企自然无法相提并论。在市场疲软的波及下，马太效应发酵，融资渠道单一、高债务与销售缓慢的中小型房企似乎首当其冲。但这背后，谁会成为房市变天中倒下的第一块多米诺骨牌?

地产富人荷包缩水

房地产行业一直是富人榜的主力军，每年的500富人榜中，地产富人不仅占得最多席位，财富总值、榜单前十名占比，均稳居首位。而随着2013年房企危机的浮现，也必然牵动个人财富的巨大变化。新财富500富人榜显示，2013年下跌幅度最大的富豪前50位中，房地产行业便占据了15位。

金科地产由黄红云于1998年创立，2011年8月借壳ST东源成功上市。2013年，其股价从年初15.56元/股的高位回调近48%至12月底的8.08元/股。这让直接和间接持有金科股份48.27%股权的黄红云、陶虹遐夫妇，资产缩水近45%，位列500富人榜单下跌幅度最大的第7位。

滨江地产2013年房地产业务毛利率仅为30.02%，较上年同期下降15.13%，年报披露第二天，滨江集团开盘即下跌。其创始人戚金兴也因股价下跌财产大幅缩水，位列500富人榜单下跌幅度最大的第25位。

富力地产的张力父子同样受累于企业的股价表现。因上市后几年业绩平庸且被商业地产等拖累得负债率节节攀升而不被看好，2007年11月其股价曾最高达到45.6港元/股，而2013年12月底已下跌至11.34港元/股。随着股价的下跌，张力父子的资产大幅缩水，2013年跌幅超过30%，位列500富人榜单下跌幅度最大的第31位。