标杆房企九成资金投向大城市 开发商弃子三四线城市

自限购以来的房地产“上山下乡”运动正式结束。根据日前的统计数据显示，今年以来销售额排名前20的上市房企，在一二线城市拿地比例创历史纪录，占比高达92.5%。

随着银行降息降准等一系列利好政策的出台，房地产市场便出现回暖，特别是一二线城市更加明显。而房企也更加谨慎，为了规避三四线城市库存过剩的风险，更多地选择在一二线城市拿地。

房企一二线城市圈地

数据显示，截至3月16日，销售额排名前20的上市房企，把全部拿地资金中的92.5%花费在了一二线城市的土地市场，也是该数值历史上首次突破九成。其中在京沪广深四个一线城市的拿地比例更是高达62.5%，创下历史新高，2014年这一比例只有38.8%。

与开发商在一二线城市抢地相比，三四线城市的土地市场明显趋冷。2015年1-2月，全国开发商土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%；土地成交价款699亿元，同比下降30.2%。

财政部3月16日发布的数据显示，2015年1-2月，受房地产市场调整影响，国有土地使用权出让收入4553亿元，同比减少2579亿元，下降36.2%。截至目前，土地市场仍未明显启动。

三四线城市土地市场遇冷，当初因限购而进驻三四线城市的多家地产公司，多数已在2015年规划中明确提出全面回归一二线城市。

业内人士表示，从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，自2014年四季度以来，一二线楼市的复苏也更为明显。

一二线城市需求仍旺盛

事实上，全国“两会”前后，一二线城市出现明显回暖的迹象。

截至2月底，全国主要的9个城市商品房住宅可售库存继续减少，9个城市合计可售面积为7309万平方米，较1月的7352万平方米和去年12月的7468万平方米均有比较明显的下调。以北京为例，目前可售的住宅库存套数为80657套，已降至半年来的最低水平。

中国指数研究院的报告也显示，“两会”中央释放出的利好楼市的信息将给房地产业带来正面影响和支持。未来市场信心得以回升，企业推盘的意愿将更加积极，销售节奏也有望提速。同时，从消费需求上来看，本月以来，多个城市成交持续上涨，使得库存压力有所缓解。数据显示，各大城市上周的成交面积同环比均呈上涨趋势。其中一线城市环比涨幅最大，为35.9%；二线城市次之，上涨26.2%；三线城市则只有5.4%的涨幅。

专家表示，“由于一线城市特别是北京的楼市已经逐渐企稳升温，虽然公布的房价指数显示房价依然在调整，但实际上北京等城市的二手房价格已经环比连续上涨数月，这种情况下，购房者对市场的预期也将明显向好”。

政策利好正在释放

“更多的利好政策将在未来不断释放”，一位业内人士表示，上海限购松绑的具体方案日前在业内疯传，如外地人单身允许在上海购买1套住房，外地人已婚状态可以购买2套、取消税单和社保限制，直接购买，本地人单身可购买2套，本地人已婚可购买3套。

该人士表示，虽然上海相关部门负责人表示，目前上海的住房限购政策不会变化，但这一信息的传出也绝不是空穴来风，至少反映了一线城市对放松限购的渴望以及松绑的可能性和方向。

2014年，“限购取消”已成为楼市政策松绑的关键举措之一。到目前为止，全国46个限购城市已有41个退出限购舞台，仍在坚持执行住房限购政策的城市仅剩北京、上海、广州、深圳4个一线城市以及三亚市。

在该人士来看，从龙头房企专攻一二线城市拿地的态势来看，他们对一线城市的市场需求有着充分信心。此外，业内人士表示，就目前成交量和供需关系而言，放开限购对市场的冲击已经明显弱化。即便北京不取消限购，由于独特的区位因素，其市场需求和购买力也相当可观。

根据中央的表态，预计3月后至少信贷政策将继续放松，首套房贷款或出现8.5折左右的折扣，同时二套房信贷政策的放宽有利于释放购买力。北京商报记者 董家声