地方政府严控供地 一线城市“旧改”成房企新战场

    一线城市核心区土地资源日益稀缺的现象正愈演愈烈。这些城市核心地段的优质地块往往成为各大房企争夺的对象，并不断刷新各地乃至全国的地王纪录。而且，几大一线城市对新增建设用地的供地规模都施行不同程度的总量控制，新增指标越来越少。在此背景下，能够盘活大量存量用地的“旧城改造”模式，开始成为房企竞争的新选择。

    土地稀缺

    核心区域地王频出

    8月25日，北京市土地整理储备中心公布三宗土地出让公告，其中包括7月底流拍的朝阳区孙河BCDE地块。重新挂出的孙河地块起始价从46亿元降到42.3亿元，下调3.7亿元。即便这样，起始楼面价仍处于3.4万元/平方米的高位。

    北京中原地产首席分析师张大伟认为，综合考虑多重因素，孙河地块商品房部分起始楼面价超过3.4万元/平方米的水平，甚至有房企测算该地块起始楼面价超过3 .6万元/平方米。孙河地块可算是北京起始楼面价最贵的地块。

    而日前同样在北京土地市场“复出”的华嘉胡同地块，由于地处核心地段，明显更受房企欢迎。该地块在现场竞拍阶段，经过几大知名房企近200轮激烈竞价后，最终以74 .6亿元总价成功出让，溢价率110.14%，楼面价超过9万元/平方米，并因此成为北京土地市场总价和单价的双料地王。

    链家地产市场研究部张旭告诉《经济参考报》记者，华嘉胡同地块之所以受到极大关注，主要是由于该地块是极其稀有的北京二环附近商业及住宅地块，紧邻金融机构云集的金融街及政府机关集中的月坛商圈“高溢价率成交主要是由于其具备不可复制的绝版优越地理位置”。

    不仅仅是北京市场，上海土地市场7月份拍出的单价地王五里桥项目，同样位于宅地稀缺的内环位置。该项目扣除配建保障房后项目实际楼面价达到8 .55万元/平方米。此外，上海市即将出让的董家渡项目地块也被业内预测为新的“总价地王”，该地块位于外滩，规划占地面积16 .3万平方米，地上建筑面积达70万平方米，其中住宅占比约为18%。业内预测，按照该区域当前4万元左右的楼面价估算，这一项目成交总价有可能接近300亿元。

    CRIC研究中心的统计数据显示，从2014年上半年经营性用地成交总价和单价前10名排行榜来看，北上广深四大一线城市成为地王集中营。该机构分析指出，“一线城市的土地市场，尤其是住宅用地市场，对房企而言，始终是兵家必争之地”。近两年全国土地市场“地王”项目中，北上广深等一线城市的数量占比高达71%。

    易居中国执行总裁丁祖昱分析认为，一线城市市场成熟，企业竞争激烈，地价遥遥领先于其他城市。随着城市分化加剧，一线城市和其他城市之间的价格差距也越来越大。此外一线城市重点区域推出的土地，往往是高价地王频现，如上海的世博会区域、深圳前海、北京朝阳区东三环CBD等核心区域。