房地产救市新政频出 中小房企或可搭政策利好便车

  3月30日，多部门发房产新政，包括二套首付降为40%，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%；此外，个人出售两年以上住房免征营业税。加上刚落地的国土部与住建部发布的新政，严控二三线城市土地供大于求的状态。还有此前央行宣布降息，至此，房地产松绑政策利好形成组合拳。

新政利好，当日地产股竟成领跑龙头，多只地产股疯长。近日，龙头房企万科也公布重大利好年报。同时，近期因年报业绩下滑或者首亏的公司也一路蹿红。

事实上，近期不少上市房企相继公布2014年年报，部分房企同比利润下滑、库存高企，成业界关注热点，特别是年报首亏的房企的表现尤其引人关注。

据Wind资讯统计数据显示，关注的36家已公布2014年年报业绩预警的企业中，1家续亏，6家首亏；其中，首亏房企为阳光股份、金丰投资、同达创业、荣丰控股阳光股份、亚太实业以及多伦股份，续亏企业为东方银星。

据了解，在6家业绩首亏的房企中，预计首亏额度最高的是阳光股份，预计亏损5.4亿-5.9亿元，同比下降380%-460%。

年报首亏阳光股份出售项目渡难关

近日阳光股份股票市场表现良好，据机构近日分析，阳光股份出售项目帮助公司渡过业绩和资金流难关，大步走出困境，上调评级至“买入”；据悉，公司以3.3亿元出售朝阳区零售物业项目45%股权，净回笼资金2.2亿元，产生投资收益3945万元。出售后，公司持股比例下降至10%。

据分析，阳光股份2014年亏损，主要因为天津杨柳青项目计提减值和上海松江项目运作损失共计亏损6.8亿元，母公司利润预告则为亏损5.4亿-5.9亿元，对应2013年的1.9亿元净利润大幅下降；由此，公司负债率高企，净负债率为76%。

业内人士分析，阳光股份公司规模较小，但2011年以来扩张造成了负债率上升，也带来了经营的压力。但此次出售实现了利润和资金回笼，回笼资金已占公司正常年度资金回笼的20%，此举或为公司2015年发展赢得了新的思路和模式。

作为一家商业地产企业，目前阳光股份仍有6个自持、18个参股项目。据机构分析，公司在手项目足以支撑其走出业绩陷阱，业绩上公司经历了2013年之前的下滑和2014年的亏损，管理上高管的部分变更也将带来经营的改善，基本面探底，上调评级至“买入”。但公司业绩改善的可持续性仍存在一定风险。

营收同比少九成金丰投资谋求新转型

年报首亏的上市房企金丰投资2014年营业收入11亿元，较同期减少87.64%；归属于上市公司股东的净利润同比减少3.6亿元，较同期减少623.61%。

金丰投资表示，2014年受房地产市场交易量萎缩的影响，经营业绩大幅下滑，全年共实现收入11亿元，其中介代理业务收入1.1亿元，比去年同期减少35.63%。

据分析，2014年公司营业收入大幅下降，主要原因是因为去年同期公司出售了富豪金丰酒店，使得去年营业收入金额较大；同时，因受重大资产重组和房地产市场成交低迷的双重影响，公司日常经营业务收入也受到了较大影响，同时一些开发项目仍处于投入期。

尽管年报业绩不佳，但金丰投资坚持“投资+服务”的定位，谋划企业新一轮转型发展。公司于2014年10月、2015年1月分别成立了上海地产优家房屋租赁管理有限公司、上海地产金弘商业投资管理有限公司，将新业务开拓聚焦到房屋租赁管理、社区商业服务和社区服务平台三个方向。

据悉，公司旗下的金丰易居进行“专业化房地产流通服务商”的新定位，2015年正推进两项改革：一是探索门店合伙机制，调动全体员工积极性；二是按照移动互联网业务趋势改造现有业务架构，积极探索创新销售模式，实现线上线下融合销售。

业内人士分析，刚颁布的楼市新政无疑是极大促进民众住房需求，这对于定位于房地产服务如中介公司来说，无疑是极大利好；金丰投资积极开拓房产服务领域，应是明智之举。

但可以预测，2015年金丰投资依然面临着资金偏紧的局面。而且目前公司两个在建商品房项目均集中在无锡地区，且为相对高端项目，因此受到无锡市场低迷的影响较大，风险仍存。

荣丰控股业绩预告净利润下降2644.98%

早在2014年7月初，荣丰控股因为涉嫌信息披露违规，被证监会调查，就发布了下半年首亏预警。2014年近年底，荣丰控股首次发布年度业绩首亏预告表示，预测2014年年度亏损额为3500万--4500万元，净利润下降2644.98%。在已发布业绩首亏的上市房企中，荣丰控股净利润亏损幅度可能是最大的了。

对于业绩变动的原因，荣丰控股表示，房地产市场整体需求放缓，市场持续低迷，集团旗下北京荣丰项目已接近尾声，长春国际金融中心项目及重庆项目尚未达到销售条件，导致业绩出现亏损。

事实上，关于净利润下降或者亏损的企业其业绩变动的原因，主要还是由于今年房地产行业颓势，销售价格下行，毛利率减少，销售不力导致项目存货增加，进而加重企业资金压力，导致净利润下滑，业内人士分析。

悲观人士认为，今年以来房地产市场持续低迷，中小房企受制于现金周转和布局过于集中等多种因素，难以平衡风险，或将面临被并购消失的命运。

但也有乐观人士表示，今年房地产救市新政频出，中小房企也有借机一搏求存发展的机会，比如，或寻求特色，或减少成本，或加快转型等等，中小房企完全可以搭乘政策利好便车，企业小，但也可以很独特很美。