杭州楼市限降前政策早有松动 政府最怕市民不买房
杭州楼市危局：政府出手能托得住吗？
地产崩盘论一夜间席卷全国。房地产市场经历了15年的高速发展之后，房价只涨不跌的预期开始逆转。
一语成谶。“政府是一定会出手救市的”，《中国企业家》的预测成了现实。面对杭州楼市大幅下跌的局面，近日杭州政府出台限降令。但政府出手就能托得住杭州的楼市吗？我们且看最先降价的杭州给出了一个怎样的样本。
“这是真的吗？”
5月17日，融创收购绿城[简介 最新动态]的消息公告之后，在“崩盘论”突然流行的房地产行业，不啻于投下了一颗重磅炸弹，很多人都不敢相信。绿城是房地产行业的龙头公司之一，总部位于杭州，以品质著称。
3个月前的2月17日，杭州的一家小开发商——德信地产的北海公园项目降价，在行业里投下了另一颗重磅炸弹。没有“拐点论”之类的争论，在中国最富庶、最宜居的城市之一杭州，2014年居然率先在全国降房价。与降价同时暴露的，是杭州12万套的天量库存(是北京的4倍、南京的2倍)，供大于求的窗纸已然被捅破。
杭州牵动着全国的目光。“如果杭州出问题，那么意味着所有的二线城市都可能出问题。”杭州楼市知名人士丁建刚说。而关于三四线城市的泡沫早已经不是新话题。如果二三四线城市都出问题，那么北上广深一线城市能够独善其身吗？
在很多人的印象中，2013年是房地产的好年景。这一年，房地产销售额和投资额都超过8万亿元，史上最高；过千亿的房地产公司达到7家，过500亿的有10家。虽然2013年有鄂尔多斯楼市崩盘、温州楼市腰斩这样的事件，但一二线城市的火爆行情让它们看上去不太起眼。地产评论家马光远感叹：历年都有房地产泡沫的争论，唯独2013年没有，“房地产的空头基本死绝了”。
但事情正在沿着出人意料的方向发展。北海公园马年第一降之后，杭州的降价活动此起彼伏，3、4月房地产传统的“小阳春”行情并没到来。在全国范围内，情形亦是如此。根据CRIC研究机构数据，2014年前4个月，一线城市新房成交量同比下跌37.1%，最震撼的是首都北京，新房成交量几乎腰斩。4月的静态数据显示，北京的库存持续增长，多年的供不应求首次反转为供过于求。
5月，房地产“崩盘论”突然流行。5月2日，一篇万科[简介 最新动态]副总裁毛大庆在行业内部沙龙上的发言广为流传。在这个版本中，毛大庆引用了大量数据证明楼市下行趋势，并且表示“北京的楼市看不懂”。与此同时，各大国际投行看空中国楼市的报告也纷纷出炉。一时间，关于二三四线城市供过于求、地方政府出手救市、开发商资金链断裂的消息铺天盖地而来。
“以前饭桌上都是在谈房子，现在谁要说再投资买房子，大家都认为是脑子不正常。”浙商研究会执行会长杨轶清说，以前的感觉是越调控房价越高，现在则是“调控松绑了房价也不太可能涨了”。经历了十多年的高速发展之后，全社会对房价的预期第一次开始发生逆转。
对于这次预期的逆转，杭州楼市的率先调整有风向标的意义。在很多中国人的心中，杭州是最不可能降价的城市之一。但现实是，杭州楼市已经率先进入残酷的“肉搏战”，降价跑量已成共识。那么这个理想之城到底怎样变成库存压顶的危城？房价的变动背后是什么样的逻辑？
一触即发
“其实大家心里都在隐隐等着(降价)这一天。”
对于很多杭州本地人来说，降价本是意料之中的事情。
2013年9月5日下午，杭州核心区华家池地块拍卖会，如火如荼的土地盛宴正在上演。3块土地出让金总计136.73亿元，新地王诞生。身处现场的余钟斌隐隐感到“要出问题”。截至9月，杭州的土地出让金已经突破1000亿，而房地产库存量已经创纪录地超过10万套。从8月以来，杭州楼市火爆异常，日光盘频现，亢奋的景象一直延续到国庆节，但库存还在持续上升。到年底，杭州的库存已经达到11.32万套，远超北上广深等一线城市。2013年杭州新建商品房成交达到历史性高点的8.59万套，即便按照2013年的月均成交量来计算，杭州的库存也需要16个月的时间消化。
最先感受到压力的，是销售一线的人。某大型公司杭州营销总监回忆说，进入第四季度行情“一月不如一月”，2013年11月份已经感受到很重的寒意了，有一些项目以低开的方式入市，降价的预期已经开始酝酿，“其实大家心里都在隐隐等着(降价)这一天。”但土地市场亢奋还在延续。2013年全年杭州土地出让金高达1326.9亿，2014年1月土地出让金高达339.56亿元，均为史上最高。2014年1月23日，经过多轮激烈的厮杀，融信地产以33.84亿元的总价、折合29364元/平米的楼面价拿下了杭师大地块，刷新地王纪录。但仅仅一个月之后，土地市场骤然转冷，有些区域土地价格跌下了一半。
2014年2月17日，一件看上去不那么严重的事情，突然验证了杭州楼市正在恶化的预期。这一天，只剩下200套房源的德信地产北海公园项目，以尾盘清仓的名义降价：1.9万/平米降到了1.58万/平米。德信地产高层在接受记者采访时表示，清仓的原因是有新项目马上要开盘，需要人手。在以前，尾盘降价清仓属于正常行为，但这一次却拨动了杭州楼市的脆弱神经，也成为这一波中国楼市震源所在。北海公园宣布降价还不到24小时，其不远处的天鸿香榭里[最新消息 价格 户型 点评]项目就打出了“直降6000”的广告。
对北海公园降价，丁建刚的第一反应是“不祥”，“杭州楼市可能进入价格体系重塑的阶段。”在他看来，价格战已经一触即发。诡异的是，此后并没有人明确跟进降价，有20多个项目推出了所谓的特价房。但半个月过去，成交量并没有上去，“大家心里没有底，不知道该降多大的尺度，已经没有价格的坐标系了”。
和丁建刚一样感觉不祥的，还有银行和地方政府。2月21日，丁建刚接到了一家银行行长的电话，问降价的事情，并且表示有10家银行可能会停开发贷。2月23日是星期天，兴业银行一纸“关于暂停房地产授信”的文件突然在网上疯传，再度让杭州楼市神经紧绷。2月24日早上8:30，丁建刚接到住建部研究中心主任秦虹的短信，问杭州到底什么情况。9:30股市开盘，地产股跌停，黑色星期一。11:00，四大行以及中信[简介 最新动态]、招行等10家银行共同发布了澄清公告，一致口径表示房地产信贷正常，相关业务仍平稳开展。杭州楼市暂时缓了一口气。
杭州市房管局、物价局等相关部门也高度紧张，多次召开相关会议。3月5日，李克强总理在《政府工作报告》中，首次提出了不同城市楼市“分类调控”的理念，一刀切式的调控已经走向终结。和很多陷于困局的城市一样，杭州也出现了调控松绑、政府救市的预期。但碍于“讲政治”的压力，杭州最终并没有出台调控松绑的政策。
“实际上政府已经在很多方面开始松动。”我爱我家杭州公司的一位业务经理说，比如说审查购房资格上，如果在余杭或者萧山有一套房子而主城区没有房子，那么在主城区买房也算第一套房子，这样90平方以内的房产契税只用交1%，而不是3%。“杭州楼市的一些政策没有公开宣布，都是一家一家地通知行业和公司。”他说，政府最怕的不是房价高或低，而是消费者形成降价预期、不买房了，所以很多举动不出公告、也不接受采访。这种地下手法并非杭州首创，宁波就是用这种手法事实上放松了限购。
4月下旬杭州市政府举行的一季度经济形势分析会上，杭州市发改委宣布，要建立房地产企业重大调价政策预报制度，房地产企业在重大调价发布前，必须通报有关部门。“现在杭州没有哪家公司敢说自己直降多少，都是很委婉地说多少万起、多少钱封顶。”在我爱我家那位经理看来，政府在努力地保持市场信心，“房价下降最紧张的，除了开发商就是政府。”
在丁建刚看来，和2008年、2011年杭州楼市经历的危机相比，2014年的北海公园的降价“简直就是屁大点事”，但是却引发了各个方面一连串、大幅度的反应。“这说明信心已经出现了很大的问题。”2008年、2011年，杭州的很多开发商都濒临破产，尤其2011年很多急于回笼资金的开发商，甚至以低于楼面价的价格开盘。但2014年杭州并未出现这种情况，大部分房企的资金链没问题。这次被融创收购的绿城，在2008年、2011年都爆出资金链危机，但其2013年年报显示，负债率为67%，目前在安全线以内。
北海公园降价之后，很多开发商选择了推迟开盘，3月份杭州开盘数量剧减，市场的预期越发悲观起来。
进入4月，杭州楼市的降价行动已经风起云涌，不再遮遮掩掩。从低端小户型到豪宅，全线降价。杭州最高端的豪宅武林1号，2012年11月开盘价格是7.4万/平米，目前降到了6万元左右。一些恶性竞争的手段开始出现，肉搏战开始。4月17日，景瑞地产和世贸地产位于余杭项目的销售人员大打出手，原因是为了抢客户。一些项目公然使用这样的广告：“凭某某项目的订房卡可来本项目领礼品一份”。万科某项目准备开盘，但周边项目知晓价格后连夜以更低价开盘，万科的项目陷入被动。也有一些项目集中的版块，达成了类似价格同盟的默契，产品雷同、价格雷同，消费者愿意买谁家就是谁家的，大家维持着一种微妙的平衡关系。而一旦有开发商资金链紧张，降价将会发生，这种平衡就会被打破。
“以前开发商降价是因为没有钱了，这一次则是因为预期发生了变化。”双赢机构总经理章惠芳说，现在开发商基本都认为房价再也涨不到哪儿去了，这就意味着今年的价格跟明年价格差不多，“大家的策略都是落袋为安。”前述大型上市公司营销总监也表示，现在“谁的(销售)动作快一点，日子就好过一点”。
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