松绑限购此起彼伏 "限令"松绑是正常市场回归

25.06.2014 09:15

最近，全国各地对楼市限购和限价令的松绑之声此起彼伏，南宁、无锡（楼盘）、杭州（楼盘）、福州（楼盘）等需求相对不足的地方是对限购松绑，北京（楼盘）和广州（楼盘）等需求旺盛的地方则是对限价松绑。其实，以行政指令调控房价的方法始终不是长久之计，对各种“限令”的松绑，其实是一种正常的市场回归。

中国楼市未来的发展趋势，应该是温和增长，既不会出现断崖式暴跌，也不会出现井喷式暴涨。因为决定中国房价的几个因素，始终是被控制的。

首先是成本因素。中国的房价为什么高，已经说了千遍万遍，成本高。这里面，有土地成本、人工建安成本、资金成本和税收成本。可以说，构成房价的80%以上是由这些刚性成本硬撑起来的，其中一个地价就可以占30-40%。大家只需要抽丝剥茧看一看，如果土地价格从房价中抽离是个什么状况，房价直接下降30-40%，但短时间内土地价格会被剥离吗？肯定不会，因此，很多人认为的房价断崖式暴跌是不会出现的。

其次是资金因素。能影响房价的是供求，而需求的一个很大因素不是居住，而是流动性对固定资产的喜爱。怎么理解这个意思呢？中国的房价高，原因就是扩张型M2的推动，中国人一旦有钱了，就喜欢去购买固定资产，自己住也好，出租也好，转手也好，就是要买。中国这几年多发的M2，大部分是进入房地产市场了，而且由于以前买得相对便宜，收益相对很高，即使现在房价滞涨，其收益也很可观，还没到抛售的地步，于是造成了房价的相对坚挺。就目前的情况看，央行还断然不会大举收缩流动性，相反还在定向放水，你说这样的情况下房价有多大下跌空间？

第三是供给因素。说这点的目的是要表明，即使目前房价难以断崖式暴跌，但要像前几年那样大幅上涨也不现实，即便这样松那样松，从上到下都不具备大涨的基础。这个从上，就是供给。最近，新任住建部的领导第一个重要工作就是视察安置房建设，再结合各地如火如荼的棚户区改造，相信以解决刚需为主的安置房将大规模入市，廉价商品房的扩容将有效平抑房价上涨的冲动。

于是，未来的房价有可能按照一种稳定的发展趋势运行，温和平静上涨，涨幅有限，有需求的买得到、买得起，投机客黯然离场。其实，房地产既然隶属于市场经济范畴，就应该让其回归本位，行政要做的事情，就是把能让这个市场不健康发展不合理发展的东西限制住，而不是直接限制购买和价格。