楼市下行期更容易出现买房人维权 限价埋下隐患

最近一段时间，北京、南京、成都、杭州等多个城市频现买房人维权事件。在北京，昌平区、房山区、亦庄等区域的个别楼盘，都遭遇到买房人维权。

为什么近期买房人维权事件频发？买房人维权背后，都有怎样的原因？记者也进行了一番采访调查。

楼市下行期更容易出现维权

5月初，位于亦庄的海梓府推出一部分28800元/平方米起的特价房。随后遇到几十户前期买房人集体要求退房或者退款。在前期买房人看来，“开发商降价”让自己遭遇了巨大的经济损失。去年年底，海梓府开盘价格在3.5万元/平方米左右。

开发商降价引发前期买房人“维权”，在房地产市场上已屡见不鲜。今年3月以来，九龙仓在杭州、成都等地推售房源，因为价格比之前开盘价格低，也遭遇到买房人维权。

在业内人士看来，降价引发买房人维权是很容易理解的事情。高策地产服务机构董事长陶红兵认为，在开发商降价后维权，前期买房人就有一种“止损”的需求。

在楼市下行周期内，开发商迫于销售去化压力，通常会借助推出“特价房”等形式促销，随之而来也就容易引发买房人“维权”。还有业内人士对记者表示，楼市低迷，开发商基于资金或者销售压力，有的就会选择降低精装品质和建筑材料品质，来节省成本，或者作为降价理由。

近期，北京房山区金地朗悦(楼盘资料业主论坛)买房人维权，买房人就表示，这主要是因为开发商将承诺的外墙“紫砂陶土劈开砖”更换为更廉价的“通体仿劈开砖”。

“限价”埋下“维权”隐患

相对于楼盘降价引发的维权，今年北京出现的一些维权事件，还出现了一些新情况。

昌平区的路劲世界城出现买房人维权，是因为去年开盘，在购房合同之外捆绑了一份新风系统改造合同，买房人需要另外支出几万到几十万的费用。楼市走低之后，买房人指责开发商当时是捆绑销售、变相涨价。

对于新风系统所引起的买房人维权诉求，路劲地产方面对记者表示，是否安装新风系统，之前都是跟业主协商过的，业主们可以拒绝，但既然业主们都同意签了协议，就应该遵守契约精神。据介绍，路劲方面也向市住建委做出了说明。

北京房地产业协会秘书长陈志表示，如果企业能够实际享有法律赋予的自主定价权，如果没有“限价”的要求，企业还会选择一个很费事的拆分方案吗？

一位不愿具名的地产机构人士也认为，政府的过度行政干预，一定程度扭曲了市场，催生了房企的应对之策，例如精装拆分等捆绑销售手段。市场好的时候，政府默许、买房人也接受；市场不好的时候，这就都成为可能激发“维权”的隐患。

买卖双方都需要契约精神

对于当下出现的一些买房人维权事件，业内人士认为，买房人往往不仅在销售中处于弱势地位，在法律上也处于弱势地位。

北京隆安律师事务所律师陈旭认为，一些维权事件中，买房人依凭的往往是开发商的口头承诺，或者一些宣传用语，这些都不能成为法律认定的承诺。陈旭建议，如果买房人认为一些情形对购房行为本身有重大影响，一定要落到书面上。陈旭也认为，房企在销售过程中利用强势地位进行搭售，也涉嫌强买强卖，违反了相关法律法规。

还有业内人士认为，买卖双方都需要契约精神。买房人已经签署了有关协议，譬如精装拆分合同，就需要遵守合同约定。同时，开发商在销售过程中需要避免过度宣传、过多口头承诺，否则最后也容易造成对企业品牌的负面影响。

■观察

期待主管部门不再“暧昧”

在北京近期出现的买房人维权事件中，市住建委等多个政府部门也发挥了居中协调的作用，或者受理了买房人的相关投诉。

北京一位买房人对记者表示，更期待政府部门在前期明确态度，拒绝暧昧。“类似精装拆分、搭配销售这样的事情，还有一些类似学区房的宣传，政府部门不知道吗？以前就多次出现过，政府部门从一开始就应该积极介入，明确禁止这种做法。”

不过，也有机构人士认为，有的部门已经对楼市干预过多，类似限价逼出开发商搭售等事情，政府部门总要想着给房企留个口子，再干预底气不足。

还有业内资深人士对记者表示，在现实中，开发商处于销售强势地位，诸如搭配销售，买房人虽然被迫但事实上已经接受，并形成合同约定；同时，许多开发商还会退居幕后，由第三方居中与买房人形成某种契约关系，例如通过电商给予折扣。这些也给政府部门监管开发商销售行为带来新的难度，很多时候只能是“出现一个情况，应对一个情况”。

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