专家称楼市低迷不只是限购造成 关键在限贷政策

济南（楼盘）限购取消已经快一周的时间，可能最近青岛（楼盘）房地产业内讨论最多的，就是青岛何时放开限购，以及从哪里开始试点的问题。不过，仅仅是放开限购，就能让整个上半年都萎靡不振的楼市重新打起精神吗？来看看业内人士的分析。

市场低迷—不只是限购造成的

限购已经执行了3年，在这3年间，房地产市场一直在波动变化，特别是2013年，市场还出现了爆发式的增长，这说明，限购也并不是造成如今房地产低迷的唯一原因。

“目前的这种市场形势，并不是限购这一点造成的，我们今年接触的很多客户，并不是因为限购而不出手买房。”链家地产市场分析师殷天逸告诉记者，从2014年年初以来，市场逐渐低迷，市场上楼盘降价的声音频现，不管是真降价还是假降价，都在很大程度上动摇了很多购房者对市场的信心，舆论也将低迷的市场不断推上风口浪尖，本来打算出手买房的消费者，大都采取了观望的态度，这就造成了市场低迷。“这其实是房地产市场的正常发展和波动，高峰和低谷，都是市场的正常表现 。”殷天逸说。

另外，一位不愿透露姓名的业内人士也指出，2013年青岛楼市的火爆，提前透支了一部分市场购买力，这也是造成青岛2014年市场低迷的一个原因。

取消限购—可增强市场信心

如果一旦取消限购，会对青岛的市场产生什么影响呢？

“现在济南取消限购，对青岛的影响暂时还没有看出来，更多是一种信号性的影响。”殷天逸说，所谓信号性的影响，就是说给市场和大众释放一种信号，房地产市场可能要有回暖的征兆。

“取消限购会产生两点积极的影响，首先，这会吸引原本没有购房资质的购房者进入市场，短时间内一定程度上刺激房地产市场的发展，会有一个短期的爆发 ；另外更多的就是放开限购是一种对房产利好的信号，这种信号对购房者来说是树立对市场的信心，也会影响市场的成交。”世茂股份(600823,股吧)西海岸营销负责人王洪菊谈到放开限购的影响时，也提到了“信号”的利好。

“我觉得还有一点就是，放开限购肯定是好的，因为限购本身就是一种行政干预的手段，不是靠市场来调节，现在解禁，就是解除了行政手段的干预，完全按照市场规律，让房地产市场自身来调节自己的运行和发展，这是一种进步，从长远来看对市场都是好的。”殷天逸补充说到。

“其实，现在对购房者限制最大的，是信贷方面的各种限制。”殷天逸指出，在信贷政策没有放开的情况下，很难刺激消费者入手房产。

业内人士指出，目前限贷政策没有做出调整，这仍是影响购房者买房的关键因素。据济南的媒体报道，济南多家银行目前仍是实行“差异化”的信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对于三套房仍是停贷。目前从首套房的贷款来看，信贷政策仍然较为紧张，多数在基准利率基础上做出了5%至 10%的上浮 。多名业内人士认为，目前济南房地产市场下行的大气候已经形成，信贷政策如果没有大的变化，仅是限购政策调整的作用不会太大。

“三季度的楼市仍然不会太好，客户转变对市场的心理预期，还需要一段时间。”殷天逸指出，目前来看，三季度最好的发展态势应该是“低价平稳”，能维持房价平稳不再下跌，就已经是不错的成绩。

现在的主流观点是，如果限贷不放开，只放开限购，利好有限。

权威观点—取消限购，是让市场做主

@ 北京大学房地产研究所所长陈国强：目前限购涉及40多个城市，这些城市均出现严重的产能过剩的问题。高库存如何消化使许多城市到了一个抉择的时刻，需要重新审视限购政策的必要性和存在的前提，限购政策的取消也是顺应市场规律的表现。

@ 财政部财政科学研究所所长贾康：3月份以来，国内主要城市房价指标降温，目前楼市已经进入了一个分化的、波动的时期。在市场出现分化后，地方政府应该相机抉择，把原来不得已而为之的限购等“权宜之计”行政手段和措施趁此机会淡出，收敛下来，让不符合市场规律的权宜之计退出历史舞台。这是一个需因地制宜渐进掌握的过程，其后的中长期制度建设如跟上了，应能有效防止有人担心的超出正常幅度的强烈大幅反弹。

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