楼市新政“三连发” 专家称非刺激市场乃回归常态
秦虹(资料图)
国际在线消息(记者 姚毅婧)：首套房用公积金贷款首付比例降低、二套房个贷首付比例下调、个人转让住房免征营业税期限缩短……多部门联动，打出促进房地产市场平稳健康发展的组合拳，凸显“分类指导，因地施策”的调控意图，传递出支持自住和改善性住房需求的明确信号。业内专家在接受国际在线记者专访时指出，这并不是所谓的“救市”政策，而是在经济进入新常态后，大量投机需求逐步淡出房地产市场，为了满足目前市场上正常的居住和改善性居住的需求所进行的政策回归。以下是访谈实录：
访谈背景：
3月30日，央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。
与此同时，财政部和国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
3月27日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。
访谈嘉宾：
秦虹 住建部政策研究中心主任、研究院，兼任中国社科院研究生院城乡建设经济系副主任、教授
赵锡军 中国人民大学财政金融学院副院长、金融与证券研究所副所长
国际在线：为什么在这个时间点出台“组合拳：政策？这些政策的出台对市场预期会有什么影响？
秦虹：这个时间点出台的主要原因是房地产从2014年整体成交量为负增长，表明供求关系出现了新变化，这样的情况下，放松改善性需求，让改善性需求回归越来越正常的政策环境中，更有利于民生，也有利于宏观经济的稳定。
从央行和财政部的文件中可以看到，政策的主基调就是支持改善性需求，过去几年房价上涨过快，投资和投机需求旺盛，所以对第二套房政策从严管理，税收和首付都很高；现在市场发生了新的变化，房产市场供求关系从过去的偏紧到目前的总体偏松，在这种情况下，房地产政策从过去严格控制二套房购买的政策恢复到了正常的范围内，对改善性需求的释放是非常有利的。
赵锡军：在这个时间点出台政策不是偶然的，有一定的必然性。现在跟几年前相比，经济和房地产市场的状况都发生了重大的变化：几年前，经济增长很快，房地产价格攀升，交易量也很大。大量的投资和投机性需求推高房地产市场的价格，产生了泡沫，也影藏了很多风险。所以那个时候国家采取了多管齐下的措施，涉及信贷、土地和税收，以及行政。
经过几年的宏观调控，目前我国经济进入了新常态，房地产市场也发生了新变化，原来比例很大的投资和投机性需求逐步开始淡出市场，除了少数城市、地区外，大部分市场的投资和投机需求基本没有了，剩下的便是居住和改善性居住的需求，这种需求是正常的，房地产政策的目标就是为了满足老百姓居住和改善性居住需求，在这种情况下，过去应对调控高房价，应对投机性需求高涨的措施，在市场逐步恢复正常的情况下，政策也必须恢复到正常的状态，实际上就是对改善性需求的支持。
国际在线：业内有专家观点认为该政策是“保7”、“救市”，对此您怎么看？
秦虹：我不认为这个政策是救市。当年美国刺激房产市场发展时的政策是“0首付”，而我国目前二手房首付的比例降到40%，实际上这个比例在国际上来看并不低，是正常偏高的首付比例，40%首付比例的确定，离救市差的还比较远。从国际经验看，个人住房贷款最低首付比一般在20%至30%左右。
赵锡军：进一步分析政策变化前和变化后的状态，应该说在原来房地产市场价位很高的时候，经济增长的速度也很高，成交量也很大，高价格里面含有极大的投机和泡沫成分，是虚高的。那时候高经济增长速度里面的其中一部分，便来自于房地产虚高和泡沫所带来的增速虚高。当经济增长速度回落到正常状态，便剔除了泡沫对经济和房价的虚增，所以经济增速恢复到正常状态，所以房地产市场也回归了真正用来满足居住和改善性居住的正常状态中，所以政策也恢复正常状态。从这个意义上讲，该政策能够支持正常的房地产市场运行，支持经济运行，而不是让政策刺激市场，从而让市场又恢复到过去的疯狂状态，推高经济增长速度，这是正常状态下，正常政策的回归，不是救市。
国际在线：是否可以认为国家开始全面鼓励改善性需求住房？
秦虹：是的。这次政策的主基调就是支持改善性需求住房。中国的住房市场上，首次置业的需求和改善性需求的基础都很大。虽然很多人都有房子住了，但是对住房的满意程度有很大的不足，随着家庭收入，人口结构，工作地点发生变化都有可能换房子，所以改善性需求也是民生，支持改善性需求就是让房地产市场的活跃性和改善民生有机的结合起来。
赵锡军：政策是有差异的，并不是全国“一刀切”，落地和执行是有要求的，各个地方根据自己房地产的具体情况来落实政策。不同的地区，不同的城市有很大的差异，特别是一线城市，例如，上海、北京、深圳等外来人口比较密集，外来人口流入很大，这些城市即便是满足正常居住和改善需求，房子都有可能供不应求，因为每年新增人口对居住提出了很多增长需求，城市空间的负担能力已经面临严峻挑战，达到极限，这时房价不是靠市场正常供给能解决的。
每个城市落实政策的时候都有自己特殊的考虑，要以实际房地产需求的变化做参考，对于大部分的二、三线的城市，当地的房地产市场主要是满足居住和改善性居住的需求，目前来看这些城市是足以满足的，需求的满足并不会导致房价的推高。
国际在线：政策住房信贷政策有何影响，推行区域性、差异化的信贷政策？
秦虹：中国目前房产市场最大的特点就是分化，有的城市供求基本平衡，有的城市供过于求，在供求关系基本平衡，特别是供求有些紧张的城市，大家担心该政策使得投资性需求回归市场，对经济产生刺激性作用。我们注意到，目前供求比较紧的城市基本都是一线城市，而一线城市又有配套的限购政策，在限购政策不变的情况下，大家即使想投资房地产，也是有条件限制的；在没有限购的城市，供应量又偏大，即使放宽二手房首付，投资性需求重回市场的可能性也不是很大。
赵锡军：这次房贷政策的调整也提出了如何落实不同地方的不同责任问题，当地政府和当地金融机构是主要责任主体，政府对本地房地产的正常运行和房价稳定有责任，银行是对房地产按揭贷款的发放和风险控制有责任，所以每个地区和城市都要根据自身房地产需求情况的变化，来确定政策如何落实，强度怎么样，政策提出首付比例降至40%以上，这个空间是可以调节的，需要当地市场进行考虑。
国际在线：业内有观点认为，就一线城市而言，房企会出现抬价、惜售局面，您怎么看未来房价走势？
秦虹：目前全国房地产开发企业，绝大多数供应量和库存都很大。在库存大的情况下，借释放需求的政策，第一步肯定先要消化库存；如果不考虑消化库存，而单方面抬高房价，不是企业的明智之举。
赵锡军：各地的差异很大，北京、上海、广州、深圳，这些城市，没有任何政策刺激的情况下，外来人口的增加带来的居住和改善居住的需求就会支撑房价不会下降，如果市场不正确的理解了政策的变化，或者利用政策做投机，就有可能使得投机死灰复燃，从而助涨房价的上升，届时国家肯定会出台新的政策。
国际在线：您预计在此政策下，银行接下来的反应会怎样？
秦虹：银行会根据地方政府的要求，根据不同城市的情况，来执行国家的政策，由于市场是分化的，所以各个地方的政策也是有差别的。
赵锡军：银行是商业机构，放贷款的时候要根据自己的实际情况，依据当地具体的市场竞争和房贷方面的要求和条件，来决定是不是增加贷款的发放，参与市场竞争，或者要谨慎、观望，或者由于地方房地产风险很大，不扩大贷款，这都需要根据当地的情况，所面临的条件来决定。主要有两方面因素考虑：市场竞争对手怎么样、风险情况怎么样。此外，大银行资金来源充分，监管比例还有一定的余地，就会更多的竞争、参与市场；小银行不一定有丰富的资金来源，成本高，就可能不会全覆盖，保几个重点的地区和城市。