陈志龙:中国的房价现在已经触及到了天花板

16.07.2014 03:37

5月份北京住房租金同比上涨1.2%，环比涨幅为零。4月份，北京住房租金环比下降0.1%。北京住房租金连续两个月环比未出现上涨，为多年所未见。

今天，中国房地产市场上涨的停止，类似2006年的美国，房地产价格泡沫在这一年停止了膨胀，房价无法再通过成本和人口增长等经济因素驱动上涨。待售房屋存量和房屋空置存量显示，房屋价格已经高到无法出清的程度，房价停止上涨，意味着资金实力差的业主通过房屋上涨作为提款机的美国梦的终结，本来可以通过房价上涨过上轻松生活的人群陷入困窘。而随着房价下跌，业主发现房屋价值缩水，高位入场者直接触发了“尾部风险”，高价买入房产者丧失了抵押品赎回权。这导致空置和待售房屋库存持续增长，持续压制房价。这一负面影响的过程在2007年的深度经济衰退中被强化，伴随着失业率上升、家庭收入锐减，难以持续支付房贷。经济衰退、失业、房价下跌和止赎比例形成提高了恶性循环，成为沉没的螺旋。过剩房屋储量的继续累积，难以出清并持续压制房价，直接导致金融灾难的升级。

2008年以后，海量资金加杠杆进入房地产市场，就像危机前的美国，房地产泡沫与货币狂潮“永远是一对连体儿”。但是，正如央行副行长潘功胜近日所说，国民如果以买房的方式来储藏财富，可能导致房地产泡沫破裂甚至经济危机。近几年，大量热钱和社会资金通过“影子银行”和商业银行的表外通道业务进入房地产，于是大型综合体漫山遍野，大城市周边鬼城迭出，为之输血的主渠道高能货币堆积，经济金融风险和社会风险都不可小觑。

当“美国梦”与房地产长期陷入“爱河”，华尔街的金融大佬们欣欣然与高杠杆的房地产抵押债券“调情”，“蜜月”时光美好而漫长，光一个房利美为1.6万亿美元的次级抵押债券担保。美国的房价2006年三季度见顶，这时供应过剩，新建和已有待售空置房存量持续增加的风险已现。愿意赌房价继续上涨的人虽意犹未尽，但已裹足不前。他们已显然不足以吸收去化如此高的库存量。房价虽然停止了上涨，但各利益相关者，美国政府、美联储、财政部和华尔街的大佬们却隐瞒实情，继续向全世界推销有毒资产，直到风暴不期而至。

“奇怪的浪漫”最终差点让华尔街彻底崩溃。美国人反思次贷危机与房地产的关系时说，就像棒球运动员为了能打出更好的成绩而注射类固醇激素，人为地增强肌肉一样。在房价不断飙升的岁月里，华尔街通过泛滥的金融创新向市场注入了太多的兴奋剂。它刺激的棒球明星们创造过辉煌，但人造财富泡沫随着华尔街的“创造性毁灭”而历史性崩溃。伴随着银行大面积地去杠杆化，对发放房贷日益谨慎，购买力进入观望，大批抛售房产转入租赁市场，市场进入沉没的螺旋。这趟失控的高速列车似乎悲剧般驶向卡桑德拉拉大桥。

中国式的“奇怪浪漫”已持续多年，房价向纵深挺进过程中已触及天花板，能支撑市场安全边际的收入房价比与租金售价比越来越离谱地进入外太空，甚至出现荒诞的“宇宙峰值”，这种“双速脱轨”是现代房地产史上绝无仅有的“奇迹”。房价持续冲高已经到了类似当年日本地产危机前信贷枯竭、购买力断流的程度。