购房优惠渐分化 出手之前细思量

历经长达三个季度的楼市低迷和恢复期，进入10月，惠州(楼盘)房地产市场呈现出供需两旺局面。尽管当下库存压力仍旧明显，但不断增长的市场成交和陆续出台的政策利好让各界对市场充满信心。

表现在市场上就是成交高涨。据惠州市房管局统计，10月1日—23日，惠州城区成交房源1805套，环比9月同期增幅9.2%;在成交面积上，当前成交20.52万平方米，环比增长18.1%。可见，房贷政策利好明显，改善性房源受到市场青睐。

此外，单个楼盘的表现同样出色。国庆期间，方直星耀国际新推276套房源当日售罄，同在区域内的方直东岸也取得近60套成交数;邻近的中信水岸城和凯旋城则分别取得超120套和160套的成交数。快速走量使得大型开发商的业绩目标接近完成，在营销策略和定价策略的制定上有了充分的空间。

然而，随着大型房企逐步收紧折扣优惠，此前走量受到挤压的中小房企开始间歇期发力，纷纷推出低价房，市场在营销过程中出现局部分化。

对此，业内资深专家杨锦斌指出，营销策略的分化实际也是前期市场的缩影，前期在大型房企高举高打的低价营销压迫下，中小房企难以吸引市场关注。现在随着大型房企进入业绩冲刺收官阶段，中小房企迎来了机会。同时，对于有置业需求的市民而言，同样迎来良好的购房时机。

市场成交持续涨开发商业绩不俗

楼市成交长达三个季度的低迷状态，在“金九银十”出现改观。如果说9月只是一个开始，进入10月，惠州楼市显然开始趋于平稳。

在市场成交表现上，据惠州市房管局统计数据，10月截至目前(10月1日—23日)，惠州城区成交房源1805套，环比9月同期增幅9.2%;在成交面积表现上，当前成交20.52万平方米，环比增长18.1%。可见，在房贷政策利好背景下，改善型房源越来越受到市场青睐。

这种增长也表现在市场销售中。“10月客户增多，主要体现在客户的购买欲望上。只要有合适的房源，楼层、面积段、朝向、价格能达到客户需求，基本不需要多说什么就能成交。”在走访过程中，东江新城楼盘德威朗琴湾售楼员介绍，国庆节是客户看房集中期，在节后则迎来可观的成交期。

在市房管局的惠州城区周期数据统计中，10月第一周(1—7日)，受节假日影响，网签193套;第二周(10月8—15日)，假日积压的成交数致使网签成交井喷，单周网签951套;第三周(10月16日—23日)，市场进入平稳周期，取得663套的成交数，较之前月份单周500套左右的成交数，上涨幅度极为明显。

具体到单个开发商同样表现抢眼，国庆节日刚过，加速冲刺的开发商纷纷递交成绩单，方直星耀国际项目新推276套房源当日售罄，另外同属区域内的方直东岸和方直君御也分别取得50套左右成交数;楼盘布局分跨惠城和惠阳的中信地产则更是取得356套房源的走量，仅惠城区的水岸城和凯旋城就分别取得超120套和160套的成交数。

而这并非少数。在江北，10月推盘的奥林匹克花园和雅居乐白鹭湖也分别取得近亿元的成交。这离不开开发商的低价策略，以中信地产为例，10月依旧延续此前折扣，并在此基础上每日再推出特价房吸引市民选购，此外奥园的电商优惠也不容小视。

市场成交的走高直接推动了房企在营销上的多样化。某行业匿名人士指出，成交趋暖直接带动了开发商资金运转更加活跃，此前一直忙于低价促销的房企开始在明星营销上发力了。这间接代表着前期走量的良好效果，部分企业已经恢复元气，开始投入新一轮的品牌扩张中。

市场出现分化优惠收紧

就目前市场状况而言，企业获得可观的销售额主要还是通过大额度优惠和企业品牌认知度。例如，此前开盘售罄的佳兆业1号，开发商基于首次推货，以求低开高走占领市场，但在区域单价接近6000元的南线片区打出4299元/平方米的价格还是完全出乎客户意料，取得相应的市场收益也在情理之中。

据知情人士透露，佳兆业目前在惠州的推货基本是属于为冲刺年度业绩的不得已之举。不仅佳兆业1号，目前即将推出的东江新城新品也是打出4000减4万的优惠幅度。“这样的价格基本是没有利润可言，都是给现在的市场逼的。”该知情人士指出，这种优惠幅度肯定不可能长期持续，阶段性推货目标达成后，项目优惠幅度必然会相应收紧。

对此，业内人士嘉盛美业首席分析师陈锦祥指出，佳兆业这种情况并非个案，不过，佳兆业是采取低价策略较慢的大型房企。此前几波推货中，得以充分走量的雅居乐、中信、方直等开发商，尽管目前仍有各种优惠购房方式在销售中，但收紧的趋势较为明显。

在记者踩盘过程中，位于金山湖区域的某大型开发商旗下楼盘钟姓售楼员在介绍一套124平方米的三房户型时，不断催促记者抓紧出手。该售楼员透露，楼盘目前优惠的持续时间不长了，过了10月可能就会收回，到时再来选购同样房源的客户购房支出可能会大幅上升。

同样情形也出现在江北某楼盘。置业顾问介绍，目前楼盘的现场优惠已经收紧，但仍能通过和电商合作方式拿到优惠，但以后要想再办理就难了。随后记者致电该楼盘负责人得到证实，在电商合作周期内项目实现较大规模的走量，10月的新推产品主体已经消化，后期优惠确实会收紧。

然而，这种现象并未普及。处在业绩冲刺阶段的楼盘仍在低价吸引市场关注，尤其是中小型房企。据记者粗略整理，位于大江北的润城双璧湾全线高层洋房产品，最低3999元/平方米起。河南岸的中锴华章三期18栋、19栋5000登记享单价直减288元/平米，单价5288元/平方米起，首付7万元起。此外，仲恺的瑞泰幸福里已经开盘，主推1、2、3栋N+1户型，特价房单价仅4888元/平方米。可见，前期市场表现各异，进入第四季度，开发商在推货的节奏把握和价格定位上开始出现局部分化。

刚需族无需再等机会合适可出手

市场上逐渐出现的优惠策略分化引起看房市民的关注。家住荷兰水乡的杨先生近期一直在看房，看好金山湖片区，国庆期间一直在中央公园、方直君御等几个楼盘看，想等房价再降一点。“感觉现在金山湖的楼盘优惠收紧了，楼层选择面也较窄，反倒是一河之隔的水悦龙湾楼盘价格一降再降。”杨先生说。

记者随后连线水悦龙湾负责人获悉，由于公司离全年业绩目标还有较大差距，项目正处于快速走量冲刺期。目前，除了此前推出的低至5280元/平方米价格，近期又推出了购房最高直减20万元的优惠措施。

实际上，不少前期低价冲刺的楼盘也面临着质疑的尴尬。国庆期间在金山湖凯旋城购房的李小姐直言，如果不是当时价格低到5000元出头，自己肯定不会买。她还介绍，几个同事听到这个价格都准备去看，但现在价格要高出不少，大家都在等。

事实上这体现着在市场定价过程中买卖双方的心理博弈。对此，金宝地产营销总监余鹤皋介绍，对于很多企业来说，现在呈较低价格的局面变得尴尬，长时间的促销，消费者在选购过程中已经做好了降价预期。所以，开发商贸然提价很难让客户接受，但业绩量的逐步达成又不得不为后续市场的走向定下价值基调。

此外，在跑量求生的中小房企的多重夹击下，大型房企一时难以抉择，部分购房优惠得以持续。这对于有购房需求的市民而言显然是好时机，据不完全统计，水口的大新城、蜜糖小城，仲恺的山水大观、瑞泰幸福里，金山湖的国兆香榭广场，江北的华润御苑、润和家园等近20个本土中小型开发企业，仍将陆续推出超值优惠购房套餐。

对此，业内资深专家、中城嘉信董事总经理杨锦斌指出，这种营销策略的分化深刻地反映了前期市场状况。前期受困资金压力，很多中小房企的工程周期和销售周期被延后，此外，在大型房企高举高打的低价营销压迫下，难以吸引市场关注。现在随着大型房企进入业绩冲刺收官阶段，中小房企迎来了机会。

杨锦斌同时指出，对于有购房需求的市民而言，同样迎来好的时机。杨锦斌提醒，在大型房企的营销间歇期，中小房企加大释放优惠对于市民是购房良机，但也要注意保护自身权益，看准房源和看准企业再入手，避免卷入不必要的纠纷。