贵阳市住宅市场量价平稳 潜在需求有待释放

    去年12月，同策咨询研究机构发布的《35个大中城市商品住宅投资价值研究》报告显示，在包括一线、重点二线在内的35个大中城市中，商品住宅供需比处于合理区间的城市仅7个，而包括贵阳在内的6个城市则因供需比过高，被列入商品住宅投资价值高风险城市。

    根据该报告发布机构的备注，供需比小于1.1，表示城市商品住宅供需关系处于合理区间，供需比大于2.0，则属于供需失衡，贵阳以5.33的供需比，在参与排名的35个大中城市中位居风险排名第二位，仅次于供需比7.18的大连市，商品住宅投资价值几近“垫底”。

    然而，近年来城市发展、经济增长、投资环境一直保持强劲上升势头的贵阳，是否确实面临住宅库存高企压力及投资高风险呢？日前，一份通过详实数据、纵横分析，客观评价贵阳住宅市场投资风险的分析报告正式出炉，该报告由两度发布《贵州省房地产蓝皮书》的贵州省房地产研究院资深专家撰写，除观点明确地指出贵阳住房市场整体风险属可控范围外，报告还从市场供需、价格走势、房地产投资资金回笼状况等多个层面对市场投资风险进行了客观分析。

    供需基本均衡

    库存消化有空间

    在供需结构方面，从供给端看，贵阳住宅商品房投资、住宅新开工面积增长率波动幅度较大，2009年新开工面积出现负增长，2014年萎缩一半以上，2015年与2014年基本持平。2011年、2012年住宅开发投资出现井喷，随后增长速度开始回调，到2015年出现了负增长。

    从需求端看，住宅商品房销售面积波动幅度较大，2009年销售面积几乎翻番，2014年跌幅达30%。从销售面积绝对值看，2013年超过一千万平方米的高位，2014年约800万平方米，2015年与2014年基本持平。

    受供需关系影响，贵阳住宅商品房压力指数，2005、2006年库存压力为负，市场供不应求，2010年库存压力增大，2013年达到顶峰，2014、2015年逐步回落趋于均衡。供需基本均衡为未来贵阳市去库存提供了良好的基础，避免了供需严重失衡导致“空城”现象的风险。

    价格稳中有升

    价值洼地有前景

    分析报告指出，影响房价的因素主要是供需关系。在2010年前，贵阳住宅供需基本平衡，在居民收入增长推动下，住房价格呈现稳定的增长态势。2010年之后，住房供给充裕，价格基本保持平稳态势。2012年和2013年，房价略有下降，2015年比2014年略有增长。截至2015年12月，贵阳住宅商品房销售均价为4942元/平方米，是2002年1471元/平方米的3.36倍，年均增长9.8%，低于贵阳GDP增长。

    从横向比较来看，在住宅投资价值研究报告所提及的35个大中城市中，贵阳住宅价格涨幅较低。从2004—2014年，扣除物价因素后，贵阳住宅商品房价格年均涨幅为7.7%，按从高到低排序，贵阳排位第22，属于涨幅较低的城市。换言之，2004年—2014年，贵阳住宅商品房价格相对平稳，较低及稳定的价格降低了房价泡沫的风险，为未来贵阳住房价格上涨提供了良好的基本面。

    资金回笼顺畅

    投资回报有保证

    房地产开发具有销售融资的特点，销售回款速度显著影响房地产开发持续经营能力。分析报告表明，2002年至2015年11月，贵阳房地产开发企业的住宅商品房销售额与住宅开发投资比指数的平均值为115，说明销售现金流可满足投资需求。

    在横向比较中，35个大中城市2002—2013年住宅商品房销售投资比，最高为上海的209，最低为石家庄的52。贵阳为123，从高到低排16位，处于35个大中城市中游。

    整体来看，贵阳市房地产开发投资资金回笼基本顺畅，表明住宅商品房投资现金流风险较小，企业开发活动持续性较有保证。与此同时，贵阳市近年来在房地产行业着力施行的净地出让、部门联席会制度等，令市场供给治理更加合理，城市住宅开发投资风险得到了有效规避。

    城市发展加速

    提升楼市新空间

    分析报告同时指出，未来几年，作为贵州省省会城市，贵阳是黔中城市群的核心，随着城市气候优势的不断凸显、交通基础设施的显著改善、创新型产业的异军突起，人口聚集的规模效应有望持续发挥，亦将为楼市发展提升全新空间。

    由中国环境监测总站发布的全国74个城市环境空气质量状况报告显示，贵阳市环境空气质量自去年8月起，已连续5个月进入全国前10名。今年年初贵阳市生态文明委发布的信息显示，2015年贵阳市环境空气质量优良天数达340天，全年优良率为93.2%。而在全国平均气温追平历史最高点的2015年，贵阳夏季平均气温仅21.6℃，凉爽的夏季气候，加上紫外线低、空气清新、海拔适宜、生态环境优良等优势，使贵阳“中国避暑之都”的美誉正被越来越多的国内外游客知晓及深度认可，这也意味着贵阳“候鸟式”购房需求有望迎来较大增长机会。

    2014年以来，随着贵广、沪昆高铁的开通，贵州一跃成为重要的区域性交通枢纽，交通便利程度大幅提升，这同样为贵阳房地产行业带来了广阔的发展机遇。初步预测到2020年，贵阳市游客接待量有望突破1.9亿人次。根据《贵州省房地产蓝皮书》统计数据显示，2009年以来贵阳外来购房群体占比平均维持在50%左右，今后几年纷至沓来的游客，将进一步为本地房地产市场输入大量的潜在购房群体，对库存消化、房价增长形成稳定支撑。

    近几年，贵阳提速加快产业升级换代，大数据、新医药、文化旅游、现代农业、现代服务业等创新型产业不断异军突起，中关村贵阳科技园、贵阳互联网金融产业园、贵阳综合保税区等创新平台相继搭建，京东、富士康、戴尔、惠普等行业巨头陆续落户，使贵阳对国外、省外优秀人才的吸引力与日俱增，高层次人才队伍平均每年以50%的速度实现增长，同时大数据及关联企业已超过2000家，行业人才近13万人。

    分析报告认为，当前5000元/平方米左右的住宅均价，让贵阳为有志之士成就创业梦想的同时，也成就了他们的安居梦想，“贵漂不贵，机遇无限”，正为贵阳房地产市场注入着新的源源活力。本报记者 赵宁