商业银行谋定后动 房贷松绑扩围至二套改善人群

  先是一则“央行下午三点半紧急召开新闻发布会”的消息引爆市场，随即午后数十只地产股集体涨停，就在房地产板块以3.85%的涨幅收盘后，3月30日下午5点二套房贷、营业税调整重磅消息先后落地。央行、住建部、银监会联合发布了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)。

3月30日晚间，浙商银行就派发了房贷“大福利”，率先公布二套房房贷政策细则：购房者在购买500万以下普通住宅首付最低四成，贷款利率下限为基准利率的0.7倍，500万以上首付五成，利率为0.85倍。3月31日新政首日，《华夏时报》记者分别从工行、浙商银行以及融360发布的对全国9个重点城市185家银行房贷利率的监测报告获悉，工行、浙商银行、北京光大银行、珠海民生银行开始执行了新政，广州建设银行口头上开始执行，但正式文件没有下发，其他银行暂未执行。

融360房贷分析师袁媛认为，对于此次新政，银行需要一段反应时间，不会像降息一样马上落实到位，调整速度与“9·30”新政下发后，逐步落实“认贷不认房”的首套房认定标准比较相似，预计新政全部落实还需一个月左右的时间。

首付、免税、组合贷三联动

事实上，松绑政策的“连续剧”还要从3月26日讲起，当天，中国国土资源报官微18时23分发布微博称“有关房地产的重要消息一会发布”。但随后19时28分，该微博又称“今天消息暂不发布，预计近两天内发布，请大家耐心等待”。三天后的周末，有消息称央行正在测评房贷政策，即将下调二套房首付比例至五成。随后3月30日“央行于下午三点半紧急召开新闻发布会”的消息更是将市场情绪推至最高潮。直至下午5时，新政来了。

至此，房贷松绑的大戏在资本市场和政策出台的坐实中上演了，房贷松绑政策的旋转门从鼓励首次置业人群扩大到改善型人群，“联动”超预期的松绑政策导向背后，是让改善型购房者积极入市。

二套房新政究竟能降低购房人多少成本?以购买北京一套200万二手房为例，如果客户一套房尚未结清贷款，以往是按二套房对待，首付比例最少70%，需要140万首付款后向银行贷款60万元。这样60万元的贷款如果按照商业贷款进行计算，以20年期、等额本息、最新的基准利率的贷款条件计算，还款总额为1023370.54元，月供4264.04元。

目前如果按照四成的比例进行计算，那么首付款是80万元，需要向银行贷款120万元。若按照同样的贷款条件计算，还款总额为2046741.08元，月供8528.09元。

简单一对比，虽然在新政下增加了43万元的支付，“但降低了其购房门槛的同时分期支付也缓冲了其购房压力，20年的分期支付成本只需要43万，很值。”购房人陈青(化名)还给记者算了另外一笔账，“5改2”新的财税政策实施后最大的受益者是购房人，对于很多人来说，不用承担以前要被业主转嫁的营业税了，北京一套200万元二手房营业税就节省了11万。

更重要的是，新政对商贷和公积金组合贷的鼓励。“尽管此前公积金贷款额度已有提高，但相对目前的房价和贷款需求而言仍是杯水车薪，很多人还是需要组合贷，但组合贷审批复杂、时间慢，一般交易双方很少采用。”民生证券研究院执行院长管清友认为，此次提出鼓励组合贷，有可能简化审批流程，加快审批速度。

全面落实还需时日

但实际上，在新政出台之前，部分地方银行已经先行出台了“个性化”二套房贷政策，根据融360监测的3月房贷数据，截至3月27日，全国11个城市24家银行正执行“个性化”的二套房贷报告。

“个性化”主要体现在部分银行二套房首付成数及贷款利率打破了“首付六成以上(部分城市为七成)、利率不低于基准上浮10%”的规定，开始各自为政。如青岛的浦发银行规定二套房首付仅需3.1成，石家庄的工商银行对二套房贷款执行基准利率等。

而让购房者翘首期盼的是，房贷新政何时能够全面落地呢?3月31日记者走访了北京通州5家地产中介得到的回应是，目前尚未接到银行新政方面通知，请耐心等待。

而执行新政的三家银行贷款利率仍上浮10%，且对客户资质、二手房房龄+贷款年限都提出了要求。

《华夏时报》记者致电农行、民生、华夏多家银行总部得到的回应均是，目前正在业务部门沟通，尚没有新政执行的最新口径。建行副行长余静波在3月30日的业绩发布会上称，目前新政也尚在研究当中。

事实上，房贷仍是银行信贷的投放主力。以工行为例，截至2014年末，工商银行个人住房贷款余额20477亿元，占境内各项贷款余额的21%，接近四成。

工商银行有关负责人向本报记者回应时也表示，将根据各城市房地产市场的状况以及借款人的资信状况、还款能力确定贷款首付比例和利率水平，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付款比例为40%。

力度幅度最大的浙商银行利率下限优惠范围目前暂为购买该行有开发贷款合作楼盘的优质客户;非此范围二套房贷利率继续执行原标准。具体首付比例、利率水平，由各分行根据当地市场和客户信用情况等，经审批后确定。

中央财经大学教授郭田勇认为，像北京、上海、深圳等购房需求旺盛甚至房地产持续过热的城市可考虑不下调首付比例，同时，银行亦可根据自身经营状况灵活调整。

一家国有大行总部人士表示同意上述看法，“降息降准让银行并不存在信贷额度和流动性紧缩问题，2015年房地产抵押目标任务提高了好几个点，下调二套房首付是银行完成任务的业务补充。但各城市房地产市场的状况以及借款人的资信状况、还款能力千差万别，总部执行的政策很难一概而论。”