实为打印错误?呼市收回取消楼市限购文件

近日，呼和浩特市有关方面正式发布文件宣布取消限购，从而成为正式发文确认取消限购的国内第一城。但随后又有消息曝出，“呼市撤回取消限购文件，称出现打印错误”。

中原地产市场研究部提供的统计数据显示，呼和浩特楼市已经严重库存积压，可售面积持续增加。目前整体市场萧条。2014年一季度仅成交1944套，而销供比则只有0.37。

《每日经济新闻(博客,微博)》注意到，即使没有明文放开限购，但各地已经开始“微调”。中原地产首席分析师张大伟表示，限购从2011年起执行，效果已经在递减，限购在影响市场的因素中，占比已不足一成。

取消限购影响不大

6月20日，呼和浩特市房地产开发监督管理处对外公布呼和浩特市政府办公厅印发的《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》的通知。

通知提出，取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。同时，允许外来人口在市区购买成套商品住房（含二手住房）。

颇有戏剧性的是，昨日（6月25日）下午，有部分商业网站称是“限购被收回”，并有消息称“政府文件有两个字打印错误，需要重新发布”。

《每日经济新闻》记者随后登录呼和浩特市房地产开发监督管理处网站，该文件已经“消失不见”。截至记者发稿时，尚未发布新版的文件。据人民网(603000,股吧)报道，昨日该局相关工作人员表示，房管局确实收到了关于房地产调控的通知，但具体的实施方案正在协调中，还不能说是取消限购，确定了才会在网上公布。

对此，上海某房地产研究院研究员严跃进认为，最近很多城市的限购松绑，其实是在试探，谁也不愿意做“放开限购”的“领头羊。”但呼市的供求压力已成为难题。根据上海某房地产研究院提供的 《35城商品房供求关系》报告，2013年呼和浩特商品住宅库存去化周期为37个月，在35个大中城市中排名第一，远远超过平均值的15个月水平。

记者查阅2014年过去几个月的数据发现，呼和浩特的房价已经出现连续3个月环比零增长。在张大伟看来，限购松动对一个库存非常大的城市来说，用处有限。除非再现2009年的救市，否则呼市起码将面临5年以上的萧条期。对于这类城市，目前首先应该做的是立即暂停所有土地出让，开始消化库存。如果再卖地，任何救市政策都无效。

救市需要全盘考虑

张大伟分析，呼和浩特总人口300万，其中城市人口仅200万，作为一个二线靠后的城市，目前住宅可售库存高达12万套，而2014年平均每月也就成交1000套，去化起码需要10年；而且，最近5年，政府出让住宅用地合计2120万平方米，未来潜在供应起码还有10万套。

库存积压的背后，是对土地财政的高度依赖。在同策咨询研究部发布数据显示，全国45个限购城市土地财政依赖程度排名中，呼和浩特排名第16位，2013土地出让金143.42亿元，2013年一般预算财政收入182.02亿元，2013土地财政依赖度78.8%。

严跃进表示，库存增大对于整个市场是通病，呼和浩特不光要着眼于解决库存问题，更需要重新审视当地的土地、产业、人口等问题。只有协调好此类要素，才能算是真正救市。

记者查询内蒙古自治区统计局网站显示，2013年，呼和浩特全市规模以上服务业单位营业利润亏损27.37亿元，比上年增加亏损18.81亿元。其中交通运输、仓储和邮政业，亏损42.16亿元。而盈利的行业有信息传输、软件和信息技术服务业等，营业利润合计实现14.94亿元，比上年下降31.72%。

严跃进表示，从呼和浩特产业结构看，服务业等表现不好，使得很多商办物业租赁业绩不达标。而此类房企会把提振效益的希望放在住宅物业上，但在限购政策下，住宅板块的销售压力也很大。

多地开始政策微调

实际上，很多业内人士都认为，已经执行4年的限购政策，将在2014年迎来调整窗口期。目前执行限购的46个城市中，仅16个城市对全市域限购，大部分城市仅对中心城区限购。

天津（楼盘）、南宁的政策通过区域的调整来进行变通，前者是取消天津滨海新区的限购，扩大滨海新区的可购房区域范围；后者是把整个北部湾经济圈都纳入了南宁市的房地产市场需求范围。

还有一些城市从限购范围放宽微调，包括限购对象与限购商品的定向微调，例如长沙（楼盘）的限购政策仅针对90平方米以下的新建商品住宅，且对本地居民范围扩展至环长株潭户籍家庭。

此外，各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满12个月为购房的基本条件。因此，限购政策也可以通过调整社保、纳税证明实际缴纳年限来实现定向宽松，扩大符合购房资格群体范围。前不久，昆明（楼盘）就把限购资格审查权下放给开发商。

张大伟预测，限购政策可能会在一线城市和超1000万人口城市依然存在，其他城市都有可能逐渐取消，30个以上城市的限购将可能在年内取消。“限购政策是结合户籍起到效果的，实际上全国除了北京（楼盘）与上海，其他城市落户的难度基本都是与购房能力匹配，这种情况下，三四线城市、甚至二线城市限购的执行对市场的影响本来就不大。”

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