陈国强:未来楼市增长速度可能会恢复到一位数

21.07.2014 02:10

“未来楼市增长速度可能会恢复到一位数。”北京大学房地产研究所所长陈国强做客济南时表示，过去“黄金十年”楼市20%的高增长时代和状况恐怕难以再现。对于未来行业发展，陈国强认为，其基本特征是局部性的分化，“这种分化有很多表现，城市与城市之间，企业与企业之间，不同产品、不同项目之间、业态之间，都会有差异化的表现。”陈国强认为，未来行业发展的主要增长空间是在三、四线城市，特别是住房市场。“松绑”会络绎不绝“这两天济南是行业的一个焦点，因为从昨天（10日）开始限购在济南市场退出了。”报告伊始，陈国强表示，自己从北京过来的路上看到新闻，安徽合肥、江苏南昌也在限购方面做了调整，“相信后续跟进的城市会络绎不绝。”陈国强认为，取消限购符合中央提出的“分类调控”大思路，但仅取消限购这单一政策的调整，未必能扭转市场预期，更不可能逆转市场供需状况，这是一个需要较长时间才能慢慢消化的问题。

“市场自身的内部矛盾积累，加上整体经济低于预期的表现，以及资金链、金融环境的收紧、恶化，是导致地产行业上半年整体性降温的因素。”限购的微调对市场需求的带动和提振作用不容置疑，“但在当前市场环境之下，某一项或某几项政策的力度调整，恐怕不足以把市场激活。”走出目前的行业性调整，恐怕还需要更多时间。尽管如此，陈国强认为，中国的房地产市场仍是全球增长最快，同时是规模最大、活力最强的市场之一，“从成交数据来看，今年和去年相比有一些下滑，但仍处在次高的位置，其他指标处在历史高位。”

陈国强认为，可能面临增速换挡期、结构调整期、政策完善期和品质提升期的“四期叠加”以及结构调整，中长期的政策走向也将表现为市场化、差别化、长效化、地方化以及综合化。行业机遇生变陈国强说，和过去相比，房地产行业未来发展所面临的行业性机会也将有一些变化。“过去可以说是趋势性的机会，只要你进入这个行业，恐怕都能够把握。而未来这种趋势性的机会越来越少，更多是以结构性的机会为特征的行业机遇。”他认为，以高增长产品创新为核心的住宅业态的开发，以资产管理为核心的商务地产及办公楼开发，以商业地产、旅游地产支撑为核心的复合低产开发，以运营服务为核心的养老型服务社区开发，以改造升级、管理提升为核心的存量房更新开发，以直接融资为核心的多元资本结构的构建，以管理与品牌输出为核心的轻资产运营模式等领域，存在比较明显的结构性机会。

从不同的城市来说，面临不同的机会。陈国强认为，企业可以把握一些特大型城市的外溢需求；关注国家级重要功能区及城市群发展机会；关注城镇化进程更快以及人口净流入规模更可观的城市；关注一些高速交通网所带来的城市发展机会；关注市场容量比较大、发展比较平稳的城市的机会。陈国强认为，未来行业发展的主要增长空间仍在三、四线城市。“不能因为看到过去温州、鄂尔多斯的极端个案，就对三、四线市场采取保留态度。”陈国强表示，从发展阶段来看，三、四线城市普遍处在行业上升期，和一线城市实际上是处于两个极端；从市场规模来看，300多个地级市是增量的主战场；从发展潜力来看，大多数三、四线城市的城镇化机遇没有充分展开，“北京、上海的城市化率在85%以上，它们的城市化更多地是外溢到周边。”