省政府办公厅下发加快培育和发展住房租赁市场的通知

为贯彻落实国务院办公厅有关文件和全省城市工作大会精神，加快培育和发展我省住房租赁市场，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标，省政府办公厅近日下发通知，就加快培育和发展我省住房租赁市场有关事宜通知如下。

一、培育市场供应主体

(一)发展住房租赁企业。鼓励住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，推进住房租赁企业规模化经营、机构化发展，积极从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务，提高规范化、专业化水平，满足不断增长的住房租赁需求。支持贵阳市完善“房屋银行”等租赁模式，积极培育经营住房租赁的企业，实现管理方式企业化、运作方式市场化，赋予住房租赁市场新的生命力，提高房屋租赁管理水平。

(二)鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。鼓励房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，支持有条件的房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变，逐步建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。鼓励房地产开发企业出租库存商品住房，支持城市基础设施建设和住宅建设投融资公司等国有企业和自然人购买库存商品住房开展住房租赁服务。结合经济社会发展状况和地方特色，引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，开发市场租赁型的养老地产、旅游地产。

(三)规范住房租赁中介机构。加强房地产经纪机构和从业人员管理，定期与工商行政管理部门交换中介机构工商登记和备案信息。尽快建立房地产经纪机构和人员信用档案及公示平台，通过本地媒体、相关网站或办事大厅等方式公布经备案的本地房地产经纪机构名单、房地产经纪机构和从业人员信用档案等信息。实行房地产经纪机构执业信用情况的收集和报送制度，各房地产经纪机构每季度应向所在地房地产主管部门报送信用信息，主要包括机构的基本情况、人员信息、业绩信息及是否有投诉、纠纷及其处理情况等。

(四)支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

二、鼓励住房租赁消费

(一)完善并落实住房租赁支持政策。积极探索、因地制宜制定完善支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策，按照《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》(建金〔2015〕19号)要求，制定相应的管理办法和实施细则，明确租房提取住房公积金条件，规范提取额度，简化提取要件，提高服务水平。积极创造条件，逐步落实非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务等政策。各级各类医疗机构不分户籍一律为承租人提供同等的医疗保障服务。

(二)明确各方权利义务。推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，进一步明确租赁当事人的权利义务关系，落实住房租赁合同登记备案制度，规范租赁当事人的行为，稳定租赁关系并保护承租人利益。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证不改变房屋用途、住房和室内设施符合要求，确保建筑安全、消防安全。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。

三、完善公共租赁住房

(一)推进公租房货币化。转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举，并逐步转向租赁补贴为主。有序推进“租补分离、梯度保障”。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准和租金标准，中央财政城镇保障性安居工程专项资金可统筹用于发放租赁补贴。

(二)提高公租房运营保障能力。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。完善以水、电、路、气等为重点的配套基础设施，同步配套教育、医疗、文化、社区管理等公共服务设施，健全分配机制，加快公租房分配入住。探索制定保障性住房及配套商业服务设施租金管理办法。结合户籍制度改革和地方经济社会发展水平，适时调整保障条件和标准，把公租房保障范围扩大到非户籍人口。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大中专毕业生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围。

四、支持租赁住房建设

(一)鼓励新建租赁住房。将支持租赁住房建设与当地房地产去库存工作紧密结合，加强对当地住房供需状况调研，在制定当地住房发展规划时将新建租赁住房纳入规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。

(二)允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。商业用房和现有住房改作租赁住房需要办理相关手续的，各有关部门应给予积极支持和加快办理。

五、加大政策支持力度

(一)给予税收优惠。积极支持住房租赁市场发展，督促税务部门严格落实相关税收优惠政策，辅导纳税人用足、用好相关税收优惠政策。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。

(二)提供金融支持。鼓励银行业金融机构开展土地收储、房地产开发等贷款业务，支持住房租赁市场发展。支持符合发行债券条件的住房租赁企业发行债券，发行债券主体应具备独立性资格，涉及资产权属清晰，项目收益稳定，以及其他符合国家有关规定要求的其他条件。支持符合发行条件的住房租赁企业发行不动产证券化产品及开展房地产投资信托基金试点。

(三)完善供地方式。鼓励地方政府盘活各类闲置土地、低效利用土地和批而未供土地，充分发挥土地一级市场和二级市场资源配置功能，采取多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。符合划拨用地目录的，采取划拨方式供地。

六、加强住房租赁监管

(一)落实地方责任。城市人民政府对当地的住房租赁市场管理负总责，要加强当地住房租赁市场管理，加强工作指导，研究解决重点难点问题;要建立住房城乡建设、财政、工商、国土资源、教育、卫生计生、税务、金融、公安等多部门联合监管工作机制，明确职责分工，细化落实工作任务;要充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，逐步推行住房租赁网格化管理。有条件的社区、居委会可配备房屋事务管理员，专门从事住房租赁等房屋事务工作，属地政府给予专项经费保障。建立健全信息共享、情况通报以及对违法违规行为联合查处机制，加大对典型案例和监管结果的曝光力度。

(二)加强行业管理。各级住房城乡建设部门要严格落实房地产经纪机构备案制度，房地产经纪机构应当按照规定到房地产主管部门办理备案手续，房地产主管部门应及时将备案过的房地产经纪机构在住房交易信息网络平台上进行公示。规范房地产经纪机构经营场所信息公开和经纪活动合同签订行为。加强房地产经纪人员管理，鼓励房地产经纪从业人员参加培训和考试，不断提升职业能力和服务水平。集中开展住房租赁中介机构专项整治工作。各级住房城乡建设和金融主管部门要按照“多方参与、专户专存、专款专用”原则，强化房地产交易资金监管，确保资金安全。各级公安部门要加强出租住房治安管理、消防安全监管和租赁当事人居住登记，明确房屋出租人和承租人的治安和消防安全责任，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查整治安全隐患。各有关部门要按照职责分工，依法查处利用出租住房从事违法活动，对于住房租赁中发生的诉讼纠纷，积极协调司法部门，启用快速简易程序妥善处理。

通知还对各项工作的责任单位作了明确。