2015年中国房地产预测:房价明年二季度回暖
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近日，著名投行中金公司发布了深度报告，对中国房地产业在2015年的走势进行了详尽的预测。其中可总结出20条重大行业趋势预测结论，分享如下。
1、未来供给面同样趋于收缩。
随着2014年开发商投资活动趋于保守，新开工收缩，我们预判2015 年供应较2014 年下降5%~10%(对比2012 年，重点城市供应较2011年持平)。
2、行业库存去化周期在年底出现改善迹象。
截止9月底，我们监控的库存去化月数指标从7月高点的16.9个月小幅降低至16 个月左右，而2011~2012 年周期，库存去化月数高点出现在2012 年1 月，为17.9 个月，之后迅速降低至2012 年8 月的9.0个月。
3、资金价格方面，预计2015 年实际利率平稳回落，回落速度缓于2012 年。
根据中金宏观组预测，2015 全年将有两次降息，而CPI 同比增速将滑落至1.4%的低位(2014 年预测：2.0%)，意味着实际利率在2015 年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于2012年，而实际利率与房价负相关，预示着2015 年房价平稳。
4、2013年开始，中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代，标志性事件是户均1 套房的实现。
我们认为，未来住房潜在需求将逐年下降，市场重心转为“改善”+“保障”，调控政策也将由2010~2013 年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。
5、土地制度：鼓励旧城改造，严控特大型城市新增建设用地;或将有改性/城市更新的制度性框架出台。
6、2015年是房地产投资的“小年”，预计投资增速降速至8%，新开工面积同比下降10%，以下第7点成其理由。
7、历史上看，房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标，2014 年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速;目前行业可售库存依然在高位，拿地未有明显起色。
预期2015年新开工将继续缩减，从产业逻辑链看，行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降，拿地恢复时点或在2015年2季度及以后。
8、按揭贷款支持将有所好转，预计销售额同比增长5%左右，销售面积同比增速3%。
行业销售指标的先行指标则是信贷增速，中金宏观组预计2015 年M2 增速依然将保持13%的同比增长，新增信贷额达9.5万亿元。
按照过往经验，新增信贷的15%~20%将用于按揭贷款投放，加上按揭贷款到期释放出的按揭额度，我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿左右，同比增长14%，将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿。
9、9大重点城市数据显示，2015年供需缺口将收窄，预计城市供应同比下降7%，需求同比回暖9%。