《人民日报》刊登《当楼老了 问题来了》《整修老楼，别等病了再体检》

《人民日报》刊登《当楼老了 问题来了》

《整修老楼，别等病了再体检》

编者按： 近几年，一些老旧楼房坍塌事故不时发生。按照我国有关规定，一般性建筑的耐久年限为50年到100年，这意味着一些“70后”“80后”房屋逐渐进入“衰老”期，其中一些还存在超期服役、带病服役、擅自改建等情况。在今年降水增多的情况下，如何及时发现老旧房隐患，尽量减少安全隐患？近日，人民日报记者在多地进行走访，了解目前老旧房屋排查改造所面临的问题，并分别于4月25日在人民日报第4版刊登《当楼老了 问题来了》、5月5日在人民日报第4版刊登《整修老楼 别等病了再体检》两篇文章，介绍我省老旧危楼排查及整治工作的做法，并刊发对省住房城乡建设厅党组成员、总工程师毛方益及我省业界有关人士访谈内容。

当楼老了 问题来了

（深阅读·关注老旧楼安全（上））

前不久，上海市松江区佘山镇西霞路上一栋建于上世纪80年代中期的三层房屋坍塌，再次引发人们对一些老楼、危旧楼安全问题的关注。

　　 先天不足，问题复杂难修葺

穿过一条弯曲小巷，两座新楼房之间突兀立着一栋青砖平房，门口撑几根木柱，墙上写着“危房”，屋内堆满柴草，墙体裂缝贯通。这是广东省珠海市高新区宁堂村一栋濒临倒塌的旧房子。

“这是民国时期建的老房子，被鉴定为危房，不准住人。”宁堂村居委会社工谭华攀告诉记者，2014年珠海全市危房大普查之后，村里有10多栋旧房都挂上“危房”的牌子。几座危房的屋主已经搬家。

记者了解到，珠海市2014、2015年分别进行了老楼危楼的安全排查。经全市各区、各街道办(镇)及社区对各自管辖的区域全面摸底，2015年怀疑有安全隐患的老楼危楼共1464栋。

居住隐患不仅来自年久失修。上世纪90年代之前所建造的部分房屋，存在建筑质量“先天不足”的情况。珠海市建设工程质量监督检测站副站长许锴说：“我国房屋建筑质量标准与法规经历了一个不断提高、完善的过程。在上世纪70年代至90年代初，房屋建筑原材料、设计要求、验收标准等较低，许多房屋‘带病服役’，影响安全使用。”

对此，贵州省建安土木工程监理有限公司总监周应均也认为：“大部分建造于上世纪七八十年代的老旧房屋，受当时设计及施工水平的限制、地质灾害等多因素共同作用，造成了危房产生的多样性和复杂性。有的房屋问题太多，修葺已经起不到太大作用。”

后天失调，肆意改装缺保养

据了解，上海松江区发生坍塌的房屋为三层结构预制板房屋，据初步判断，坍塌系店铺违规装修施工所致。目前，房屋业主、承租人和施工负责人已被警方控制。

事故发生后，上海市松江区政府区域环境整治暨建筑安全监管工作会议要求，对全区各个领域、角落和各类建筑施工存在的安全隐患，要展开地毯式排查。其中第一类是上世纪90年代以前的建筑，特别是危旧公房，因自然老化，以及人为改造、装修、违建等因素，极易产生安全隐患。

“房屋与人一样，需要定期检查、保养、诊治，合理使用，确保安全。”珠海市房屋安全鉴定所总工程师高蓉告诉记者，“要让房屋在合理使用年限内安全可靠，业主不仅要在房屋交付使用前验收合格，而且要在房屋使用过程中避免破坏、定期维护。一旦发现房屋出现裂缝、弯曲、倾斜、沉降、腐蚀或其他非常规现象，应咨询专业人士或申请安全鉴定，及时‘诊断治疗’。”

　　按照我国《民用建筑设计通则》规定，一般性建筑的耐久年限为50年到100年。业内人士表示，人们往往比较重视房屋的建筑质量，却忽视房屋的日常维护保养。不少业主为了增加住房经济效益，满足个性化与舒适度，野蛮装修、破墙开窗，擅自改拆、扩建、加层，严重影响了房屋的安全性，缩短了房屋使用寿命。

责任不明，发现隐患难处置

周应均指出，有时危房产生的原因并不是单一的，往往很难准确鉴定，责任也不明确，甚至找不到责任单位和责任人，这给老旧房屋处理留下了难题。

贵州省住房和城乡建设厅总工程师毛方益认为，当前老旧房屋安全排查整治主要面临鉴定难、主体责任不明确、利益平衡难、资金短缺等问题。“大家都从各自利益出发，施工方可能偷工减料，住户想私搭乱建，这些都会埋下隐患。”毛方益说，在排查过程中，会受到业主、设计、勘查、施工、监理单位等多重变迁影响，难以让住户与施工方和监管部门达成一致，协调难往往耽误处置进程，从而加剧事故风险。

危房要及时进行改造加固，但在资金的解决上，房屋使用个人及单位常常利益难平衡，想要立即进行加固并不容易。尤其是对危房进行重建，除需要相关部门层层审批外，还必须征得危险楼层所有住户同意，以及涉及所在幢的四周界限内相关方的签字同意，二者缺一不可。因此很多危旧楼一直拖着难改造，即使已经开始改造的危旧楼也是进展缓慢。

对此，贵州群众律师事务所副主任律师王基生认为，房屋安全涉及每家每户，公民要自觉规范地使用房屋；同时还要敢于追究主管部门的行政职责。针对危旧房屋监管难的问题，应提上日程加快解决，可以由政府出面主导，将责、权、利落实到具体的单位和个人，厘清楼房“从建到用”的各个责任主体，强化责任范围，做好事前安全防备，防患于未然。

文章来源：4月25日《人民日报》第4版

整修老楼，别等病了再体检

（深阅读·关注老旧楼安全（下））

      “70后”“80后”房屋逐渐进入“衰老”期，带病服役、擅自改建，权责不明难处置。楼老了，问题真不少。

拉网排查，一个死角不能留

　　最近，南方迎来新一轮降水。在此之前，多地已经开展了老旧房屋的排查。

广东珠海正制定2016年的排查方案，对老楼危楼整改工作“回头看”，同时对排查遗漏或新增疑似存在安全隐患的房屋进行再排查，并制定三年工作计划，集中整治、消除隐患。2015年排查出有安全隐患的老楼危楼1464栋，如今，每栋房屋的外观照片、结构类型、层数、建筑面积、排查时间、存在问题及排查结论等，都建立了档案。

在珠海，老旧危房普查成为一种制度。2005年11月，珠海制定《珠海市房屋安全管理规定》，要求对学校、幼儿园、政府机关、影剧院等公共场所建筑实行5年一次强制性“体检”。对擅自改变房屋结构与用途、侵占与损害公用设施、违章搭建、存放易燃易爆物品、影响邻居安全、影响房屋结构安全等6类行为责令整改，依法处罚。

珠海还规定，房屋安全责任人或物业管理企业应对房屋定期检修，对存在安全隐患的房屋，如果拖延或拒绝治理，将对相关公民或法人单位处以罚款。对影响房屋安全并造成损害后果的责任人，均要追究法律责任。

去年贵阳发生居民楼因山体滑坡坍塌事件后，贵州省要求开展房屋安全隐患排查治理工作。记者了解到，截至去年底，贵州各地大面积排查已结束，目前主要对一些遗漏项目开展排查，并对前期排查项目逐步核实。据统计，共排查房屋287.13万栋，涉及户数420万户；疑似存在安全隐患房屋51.85万栋，涉及户数61.59万户；C、D级危险房屋15.49万栋。城市排查出的最危险房屋主要集中在上世纪60至80年代单位自建的公房、房改房，以及原住城市居民自有房屋、随着城市扩展划入城区的农村自建房。

明确责任，维修疏散抓紧办

  “对于不同阶段建设、情况不一的老旧危楼，需分类施策整治。”贵州省住房和城乡建设厅建筑业管理处副处长梁余说，对没有物业管理的老楼，贵阳市建立社区牵头、居民自治、委托物业“三位一体”的保养队伍，采取“物业让利一点、基金补助一点、居民自愿一点”的方式，落实房屋维护保养经费。

贵州省住房和城乡建设厅总工程师毛方益说，截至去年12月25日，贵州省维修加固房屋5.96万栋，涉及户数6.2万户；拆除新建、改建危险房屋2.28万栋，涉及户数1.9万户。对排查出的危险房屋，均以通告、通知的方式告知房屋产权人、使用人。

维修加固需要一个过程，对排查出的最危险房屋，贵州各地正按轻重缓急进行整治：一是对责任明确的，采取督促责任单位整治；对单位公房、房改房等产权单位，采取通知等方式进行督促整改。二是对符合政策的，全部纳入棚户区或农危房改造计划。三是对产权复杂或产权人无力整改的特困对象，采取政府救助，帮产权人整改。四是对一时难以整治的危险房屋采取通知通告、进行疏散，现场采取警示和隔离，确保安全。

珠海香洲区水拥坑街道多次与危房业主打交道，该街道办负责人介绍，危房维修先要明确安全责任人。多数情况下，只要鉴定为危房，业主、建筑商会负责维修，或者从房屋维修基金中支出经费。遇到特困家庭、责任人缺位等特殊情况，镇街可启动应急预案，申请救援经费，区政府负责审批、招标，安排施工，或给予补助安置。

对于全市的危险房屋，珠海已初步建立动态信息管理系统、房屋安全监管网络，实行危险房屋登记、注销制度。目前，珠海正考虑评估制定老旧小区整体改造计划，推动房屋安全商业保险机制，简化应急救援费用审批流程，争取将房屋鉴定费用纳入维修基金使用范围，委托鉴定机构定期巡查并提出危房处置方案，进一步明确相关部门和单位管理职责，建立每年一次的危房安全排查治理长效机制。

优化规则，唤醒沉睡的资金

住宅专项维修资金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期届满后的维修、更新和改造的资金。按以往规定，申请使用须经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。

贵阳市住建局物业服务管理处处长郭明辉介绍，针对“表决难”的问题，住房和城乡建设部办公厅、财政部办公厅2015年10月专门印发通知，优化了资金使用规则，明确当发生电梯故障、消防设施故障、屋面外墙渗漏等危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况时，可不经过业主“双2/3”表决同意，直接申请使用维修资金，并委托第三方机构审计，防止出现挪用资金、虚报价格等情况。

关于住宅维修资金的收取，贵阳市住建局房屋资金监管办主任张海婷告诉记者，贵阳市2005年出台了相关规定，收缴方式主要有两种：一是由房地产开发企业代收代缴；二是业主直接缴入住建局代管的专款账户。

尽管有关部门优化了使用规则，但一些项目尤其是开发较早的项目，住宅维修资金的收缴情况并不乐观。张海婷介绍，主要还是因为按法律规定住建部门不具有相应的强制性手段，而由房地产开发企业代收代缴，也可能存在资金被挪用的风险。

张海婷介绍，对于2005年以前经鉴定为C、D级危房的房屋，贵阳市要求属地政府牵头进行整治。属地政府危房整治资金，则通过棚户区改造、中心城区重点区域房屋立面整治以及农村危房改造计划等筹集。

据了解，贵阳市住建局目前正推行维修资金专用POS机缴存工作，业主在购房时，直接通过该系统将维修资金缴存到专款账户确保资金安全。

文章来源：5月5日《人民日报》第4版    编发 王卫华