6大理由告诉你一线楼市没有“免跌金牌”

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                6大理由告诉你一线楼市没有“免跌金牌” 2014-07-03 10:50:33 来源：搜狐证券 顶 分享 收藏 购买

　　2014已走完一半，我国楼市的期中考答得怎样？尽管官方统计数据尚未出炉，但从上半年频频上演的开发商资金链断裂事件、花样百出的楼盘降价招数，以及各地政府明里暗里的“托市”行动上看，情况似乎不太妙。

　　不过，以上事件的背景多在二三

线城市，更多市场人士倾向认为这样的“悲情戏”不会在一线城市上演：他们坚信一线城市房价会相对坚挺，甚至小幅上涨。如城市土地学会近日发布的《2014年中国大陆主要城市 房地产 调查》显示，尽管投资者对中国大陆36座城市的投资与开发前景评分平均下降了8.5%，然而投资者北上广深4座一线城市的前景仍保持乐观。是什么支撑了人们对一线城市房价的乐观情绪，“只涨不跌论”站得住脚吗？

　 　旺盛刚需与供应错配 并非托市利器

　　支持一线城市“只涨不跌”论断的最主要理由便是“需求”。的确，特大城市人口经济集聚是世界各国城镇化过程的一般规律，优势资源的集聚吸引全国各地人口奔赴北上广深，支撑了一线城市房地产旺盛的需求。但是，旺盛的需求是否一定意味着房价的坚挺，却值得商榷。

　　首先，由于投资或改善性需求部分被“限购”住了，留在市场上的需求基本上都是所谓的“刚需”，如婚房需求、工作区域变动带来的购房需求、家庭规模扩大带来的购房需求等。这部分人群对生活成本敏感，对高价房的承受能力较低。而据易居研究院统计显示，2013年北上广深四个城市的房价收入比均在10以上，其中深圳和北京分别高达17.2、14.4，而在发达国家，这一数字超过6便被视为泡沫区。另外，在高地价驱动下，开发商为了保证预期盈利，倾向于选择大户型、高档化的模式，这也与刚需人群中低价位、中小户型的需求存在偏离。

　　此外，“买涨不买跌”的心理在刚需群体中也是适用的，在当前房价调整之时，刚需人群往往选择观望，通过租住等方式延缓购房需求，待房价止跌后再入市购买。可见，“刚需托市”的观点站不住脚。

　　 替代选择品价格降低 平抑一线房价

　　把需求视作一线城市房价上涨的理由，还忽略了另外一个重要的价格形成机制：替代选择品价格。

　　信达证券分析，目前北京中心区域的平均住房价格在5万元/平方米左右，而二线城市南京的中心区的价格在3.5万元/平方米附近。如果南京中心区的房价下降到2万元，对于一个在北京工作的南京人来说，回到南京、并住在一套100平米的住宅里的生活成本，立即会降低150万元。在这种情况下，如果继续在北京工作，意味着需要多挣150万元。以30年的工作年限为例，则每年需要多挣5万元。而两地的平均工资相差不大，这种情况下，当在北京工作的南京人在考虑购买北京的住房时，南京住房的价格下跌，就会导致他不会继续接受同等价位的北京住房。

　　尽管房地产市场区域分化明显，但终究是一个开放的、流动性的市场，二三线城市房价下跌的多米诺骨牌，迟早要砸向一线城市。

　　 去化压力开始显现 6月北京新房库存创新高

　　近两年房企大举拿地、激进扩张导致的库存快速增加、去化周期延长压力，开始在一线城市显现。今年以来，一线城市住宅库存均出现较快增加态势，去化压力显现。据统计，今年5月份，一线城市新建商品住宅库存量为3215万平方米，环比增长6.0%，同比增长20.3%。进入6月份，北京、上海、广州、深圳住宅库存面积明显增加，较上年同期分别增长24.5%、8.7%、31%和15.4%。

　　具体来看，截至6月17日，北京新房库存量突破77000套，是2013年1月以来的最高点。另据北京市统计局数据显示，今年1-5月，北京市商品住宅施工面积为6134.9万平方米，同比增长1.6%。以住宅建设平均周期一年到一年半测算，未来北京市商品住宅供应面积将大幅增长。而截至5月31日，深圳一手住宅库存量也达到两年来最高水平，去化周期长达12.3月，广州去化周期更长，为13.1个月。

　　 政策性住房放量供应 打消购房者“追涨”预期

　　此外，还应考虑首先在一线城市试点的自住房、共有产权房的放量压力。6月23日，北京首批1882套自住型商品房开始摇号，目前自住房项目入市量已达11个，合计供应住宅套数约1.8万套，两年内这一数字将升至7万套。自住房均价月1.8万/平方米，约为周边商品房价的70%，对刚需购房者吸引力很大。

　　中原地产首席分析师张大伟分析，1.8万套自住房相当于北京接近一个季度的商品房住宅成交量，对北京楼市的影响非常大。

　　受自住房放量供应冲击更大的，是购房者追涨房价的预期。过去中低收入阶层担心房价上涨的速度高于收入增长速度，坚信“早买早赚”，砸锅卖铁也要尽早拼出首付。而自住房的供应使得部分人延缓了购房计划，转而把排队摇号作为2014年置业的头等大事。

　　同理，共有产权房在北京、上海、深圳等市的试点，也将对这些城市房价起到较大的缓冲作用。不过，政策性住房平抑房价的长期效果如何，还取决于未来这类产品对市场的供应量，以及实施过程中对投机、寻租等行为的监管力度。

　　 信贷仍紧 一线城市购房者对按揭依赖性更强

　　从去年年底开始的房贷紧张情况愈演愈烈，今年5月，央行喊话各家银行，要求优先满足居民首套住房的贷款需求。然而，文件已出台近2个月，各地贷款政策却罕有实质性放松，个别地方甚至出现首套房贷“不降反升”、二手房停贷现象。尽管近日一线城市被曝重现8.5折房贷，但也仅限于少数几家银行，且对客户的资质要求颇高，以上海 民生银行 为例，客户日均资产在100万到300万的可以享受9.5折利率优惠，300万到500万可享9折优惠，500万以上才能享受首套房贷8.5折利率优惠。业内预计，短期内房贷偏紧的局面仍将延续。

　　相比二、三线城市，一线城市高房价使得购房者对银行按揭的依赖性更强，因此银行收缩按揭，对一线楼市的冲击更大。　　

      限购政策难松 投资和改善需求继续受抑制

　　政策对一线楼市房价的抑制作用也不可忽视。近日，尽管不少二三线城市放松限购的声音此起彼伏，但在房价居高不下的一线城市，严格的限购政策实难松动，部分投资性需求和改善性需求将继续被抑制。而从人口结构看，目前处于改善型需求年龄段的人口约占全部购房年龄段人口的2／3，这部分需求的减少对房价的抑制作用不可小觑。

　　 除了以上几点，高压反腐、公务员财产透明化、推行房地产税、逐步实施不动产统一登记条例……这些政策面的变化也将对一线楼市形成更大压力，因为这些城市正是以上政策面利益变动关系最“焦点”的地方。

　　覆巢之下，安有完卵。在全国房价都在向合理区间调整时，一线楼市不仅不会独善其身，反而有可能本轮调整的“冰裂口”。正如中国股市经历2007年牛市后的大调整之时，被寄予厚望的蓝筹股不仅不能“抗跌”，反而成了领跌者。