崩盘拐点论声音不断 楼市存在长期下行的经济基础?
“拐了！拐了！”这是2001年央视春晚小品《卖拐》中的经典。而如今，中国房地产市场也是“拐”声一片。
国家统计局6月18日发布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，其中35城价格环比下降，20个城市与上月持平，仅有15个城市上涨。5月份70个大中城市价格环比、同比的最高涨幅双双收窄，而最低跌幅则双双扩大，其中一线城市房价出现松动，上海、深圳房价甚至转跌。
如果说，2008年楼市的普跌是受国际金融危机影响，2010年的降价风潮是受严厉调控的影响，而2014年以来，在宏观形势和调控都稳定的背景下，却出现了一系列的降价风潮，各地房地产市场成交量持续低迷。
基于此，一时间，“拐点论”等悲观论调甚嚣尘上，而一些声音也试图用并不严谨的数据得出中国房地产“崩盘”的结论。
但在更多的业内专家看来，一些数据并不能证明“拐点”来临，楼市也不可能“崩盘”，当前的房产市场不存在长期下行的经济基础，经过短期观望和适应后，市场热度或仍将延续。
对“崩盘论”不予苟同
“上半年，关于房地产市场的悲观声音特别大，‘崩盘了’、‘暴跌了’等等，到底怎么看待我们当前的房地产市场？”在近日举行“天津新梅江区域发展论坛———京津冀的人居典范”的论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹提出了这样的疑问。
秦虹对所谓的“崩盘论”不予苟同。秦虹表示，“高基数、低预期、信贷收紧”成为了影响2014年的房地产市场的三大主因，“但中国目前住房市场中的需求总量仍然很大，市场健康发展的空间仍然很大。”秦虹说。
“2012年以来，全国商品房销售面积增长速度持续上扬，在2013年达到整个房地产市场历史上的顶峰，全国商品房销售面积达到13亿平方米，最高曾一度接近50%。在这样一个速度的背景下，今年1到5月份商品房销售面积出现了负增长。”秦虹说。“同时，购房者‘买涨不买跌’这种对住房的观望情绪以及今年上半年的信贷政策收紧，特别是个人住房抵押贷款成本上升、额度减少，共同导致了今年销售出现了负增长。”
秦虹表示，今年1—5月份商品房销售面积和销售额同比低于去年，但从历史数据显示，今年1—5月的销售额高于除了去年之外任何一年的1到5月份，也就是说实际上今年卖了非常多的房子，只不过因为去年卖得更多，和去年相比，的确今年没有超过去年。
“我一直反对‘泡沫论’和‘崩盘论’，并坚持认为中国楼市已进入‘白银十年’。”上海房地产研究院副院长说。
在上海房地产研究院副院长看来，经过2009—2011年大规模、高速度的房地产开发之后，很多三四线城市住宅库存规模不断攀升，明显超过需求增长速度，导致市场供大于求。
“这轮去库存的时间会拉长，房地产短周期调整的时间会长于上两轮，房价下跌的时间估计超过8个月。不过，值得提示的是，房价跌幅仍不会太大，绝非崩盘节奏。”上海房地产研究院副院长说。
不能证明“拐点”来临
对于当前房地产“拐点”到来的看法，大部分业内人士也并不认同。
“没有数据能够证明楼市已经进入拐点，楼市要有拐点也是被银行打拐的。”地产界知名人士任志强对媒体表示。
任志强表示，要判断楼市情况应该看整体数据，从整体数据来看成交金额仅下降了几个百分点，用局部数据来判断楼市拐点是错误的。他再三强调，在中国经济增长率至少保持在6%时，楼市没有泡沫。
上海房地产研究院副院长则对于中国楼市长期谨慎看好。上海房地产研究院副院长旭分析，2004年以来，我国已经历过三次房地产短周期，当前处于第四个。基本上每隔三年经历一次房地产市场“春夏秋冬”轮回。
“单以价格而论，2008年8月下拐，至2009年3月上拐，下跌了6个月；2011年10月下拐，至2012年6月上拐，下跌了8个月。”上海房地产研究院副院长说。
在上海房地产研究院副院长看来，今年5月是23个月以来，70个大中城市房价环比增幅首次由涨转跌。房价环比下跌的城市数量，也首次超过上涨城市。所以，5月份出现了短周期性质的房价“小拐点”。
“2012年6月房价环比由跌转涨之后，连涨了23个月。其中2013年3月环比增幅达到本轮房地产短周期的顶峰，为1.09%，恰好是‘国五条细则’出台的当月。”在上海房地产研究院副院长看来，凡是去年曾认为“国五条及细则”没有任何效果的人，现在都应反思。
而在中国社科院城市与环境研究所研究员李恩平看来，最近几月房地产市场出现了降温，交易量萎缩、部分城市部分楼盘出现降价现象，不少人就此断言，市场拐点已经形成，我国房地产市场将迎来长期下行趋势。“但实际上，最近的房产市场降温，更多是由于一些短期性的因素引起。”李恩平说。
李恩平分析其中的原因，首先是部分城市2013年下半年房价涨幅过高，市场需要适应消化；其次是金融机构对房地产泡沫化的恐慌，对消费性住房购置和投资投机性住房购置实施一刀切的紧缩性金融政策，取消首套房按揭优惠，不少城市甚至对包括首套房在内的个贷按揭实施冻结状态。
延伸阅读：
多位房地产大佬唱衰楼市:是真拐点还是苦肉计
贵阳楼市观望情绪日益加重 楼市拐点何时将至
楼市真拐点还是苦肉计?房企大佬观点可信度TOP5
王小广:房地产调整不是短期波动而是长期拐点
专家:楼市走低现拐点各地应当顺势而为