盈石司徒文聪：互联网和商业要做朋友

经过数年来的“跃进式发展”，中国商业地产已经走到了非常关键的时点。大量不乏泡沫化、同质化的商业物业不断兴建，空置率高企，运营能力欠缺之际同时遭受互联网和电商的冲击，我们不得不反思，商业的未来究竟如何?

2014年11月24-26日，观点地产新媒体将在广州(楼盘)举行第二届观点商业年会，围绕论坛主题“互联网时代的商业”，观点地产新媒体遍访商业地产的行业专家学者、中国内地、香港及海外知名商业地产发展商、品牌商、零售商以及互联网电商，推出“互联网时代的商业”2014观点商业年会系列报道。

观点地产网

对商业服务供应商而言，商业地产过剩在某种程度上也意味着机遇。

盈石中国商业投资控股集团董事长兼CEO司徒文聪对此感受深刻，由于很多开发商是被动做商业，所以盈石这两年的机遇增加得非常明显。

在接受观点地产新媒体专访时，司徒文聪强调：“虽然主观愿望是希望项目越来越多，但客观情况是接项目比两年前更谨慎，所以盈石的商业管理运营项目数量并没有那么大幅度增加。”

盈石在项目选择上亦有几大前提：首先是受电子商务影响最大的部分尽量避免参与太多;其次会重视一些可塑造体验业态的项目。

在此前提下，盈石选择了两个方向作为未来的发展重点：一是儿童娱教体验、娱乐类型购物中心，二是社区型商业。

谈及商业地产过剩现状时，司徒文聪指出，过去20多年房地产的回报跟今天的商业相比，还处于不太良性的生态链里，土地价格过高会导致真正的消费与租金误差拉开更宽。

“如果开发商还是像十几年前那样希望土地有高回报率的心态，就一定做不好商业项目。我认为要解决过剩的商业可能要回到政府政策层面，或者回到开发商心态层面，最原始的是回到资金流的原始层面，因为这三个层面代表了对商业的培养是否有专业的心理准备。”

在司徒文聪看来，商业本身就是一门艺术，标准越多、标准化管理越清晰，差异化就会被这种标准化抹杀掉，从而体现不出商业所应有的灵魂与内涵。

“成功的模式要靠标准，但是成功的商业要靠每个项目独特的个性化经营。”

盈石的优势恰恰是比较重视因地制宜、因人而异、因项目需求来定制专属的经营方法与商业组合。

司徒文聪表示，虽然这种做法不可能快速地在全国复制，但是可以争取把每一个项目的优势发挥到极致，把每个项目的特点表现得淋漓尽致，这也正是现在中国商业所要的。

以下为观点地产新媒体对盈石中国商业投资控股集团董事长兼CEO司徒文聪先生的采访实录：

观点地产新媒体：盈石管理的项目数量和市值已经达到什么规模?比去年有多大增长?

司徒文聪：

盈石的发展方向跟战略非常清晰，希望能够一步步把业务推向更完整、更高的水平。就国内同类型公司而言，盈石的业务相对来说比较综合。同时，盈石在全国几个重点城市布局，管理的每个项目都有特色，而且有差异化。

不得不说的是，这两年来房地产经济很微妙，很多开发商是被动做商业，所以对我们这种商业综合服务供应商来说，这两年的机遇增加得非常明显。

观点地产新媒体：一些传统的地产商转型商业，但专业度不够。

与两年前相比，现在可能是刚刚拿到商业项目的开发商越来越多，因此我们在接触项目的时候会更加谨慎。

虽然主观愿望是想项目越来越多，但客观情况是接项目比两年前更谨慎，所以盈石的项目数量并没有那么大幅度增加。

因为新客户多了就代表市场供应量增加，所以盈石现在对项目的把控会更加严谨，不会随便接一些质量不高的项目。

盈石发展还是比较稳健的，每年都增加几个项目。不过也有一些项目不一定能够往前推进，比如说开发商有资金问题，我们会当断则断。

观点地产新媒体：从专业的角度应该如何解决商业地产过剩的问题?

服务供应商的角度可能跟开发商不一样，因为开发商不管怎样都需要解决空置的问题，因为是他们的资产。对服务供应商来说，我们会选择一些有打造潜力的项目，进行大量人力、物力的投入。

怎么解决商业地产过剩的问题?过去20多年房地产的回报跟今天的商业相比，还处于不太良性的生态链，土地价格过高导致真正的消费与租金误差拉开更宽。

如果开发商还是像十几年前那样希望土地有高回报率的心态，就一定做不好商业项目。我认为解决过剩的商业可能要回到政府层面，或者回到开发商层面，最原始的是回到资金成本层面，因为这三个层面代表了对商业的培养是否有足够的心理准备。

如果还是用高回报的资金投入土地，而且开发商也希望从土地上获得大量回报的话，就会导致商业地产越来越难做。

首先资金源头就不要期待太高的回报，这种资金投入商业地产的话，开发商也不需要承担太高成本，心态会相对平稳，可以留更多精力跟心理准备给商业房地产运作商，可以有足够的时间去把每个项目做得更好。

观点地产新媒体：资金成本更低才能有平稳的心态?

没错。很多开发商资金成本其实也很低，但心态不一样。现在香港上市内房股公司里，有很多拿到的资金成本不高，但是心态还是想要赚大钱。

观点地产新媒体：盈石也会引入一些基金，如何选择这些资金来源?

社会上有两类资金，要求的是稳健、稳定以及回报率比较有把握的项目来投资，这种资金比较合适商业房地产的运营和开发。

比如说国外退休基金，像加利福尼亚州公务员基金或者纽约公务员基金等，这种基金希望能够为几十万基金投资者每年都带来稳定的收益，比较合适在全球投资商业房地产项目。