《贵州日报》刊登《棚改货币化安置实现民商政三赢》

《贵州日报》刊登《棚改货币化

安置 实现民商政三赢》

今年以来,安龙县以供给侧结构性改革为契机,在县城棚户区改造过程中,实行以货币化安置为主,多措并举推进房地产去库存。货币化安置通过政府搭建桥梁,房开商拿出一定比例的房源,以低于市场价的价格出售给城市棚户区拆迁户。此举让安置户买到经济实惠的房子,为房地产企业缓解了库存压力,有力促进地方经济平稳发展,实现安置户、房地产商和政府“三赢”。

安置户 换新房安居有保障

夜幕降临,走进安龙县城西城区,双向6车道的安龙大道车流往来不息,沿街高楼林立,霓虹璀璨。安龙县棚户区改造货币化安置的其中三个楼盘,就分布在这条大道的两侧。

眼前所见,是一个时尚气息浓厚、生活配套齐全的现代城市。相较于低矮破旧、生活不便的旧城棚户区,这里是安置户梦寐以求的乐园。

桑本洪一家三口之前一直“蜗居”在上世纪70年代单位集资修建的老房子。55平方的老房子,让一家人的生活颇为拥挤和尴尬,“客厅就这么大一点,家里来个客人就住不下。”说着他用手比划了一下他和记者之间不足3米的距离,“最要命的是房子太老,总感觉有安全隐患,住得提心吊胆的。”

今年,桑本洪抓住县城棚户区改造的机遇,决定接受拆迁安置。通过置换,他在翔龙嘉莲选了一套120多平米的大房子,“三室一厅一厨一卫,外加2个阳台。”他对自己的选择颇为满意。尽管还没有拿到房子,桑本洪心里却很有底气,“新房子居住的环境肯定比以前好多了。”

周鹏和桑本洪有着同样感受。他家原来住在老县城一门诊宿舍,房子是上世纪80年代单位集资修建的,无配套、无绿化、无物业、无消防设施。这次他家拆迁后买到印象荷城122.7平方米的新房,“搬家确实麻烦,但是相比之下,新房居住条件改善,配套齐全,尤其是孩子上学方便多了。”

而59岁的徐州,不但通过货币化安置拿到一套118平方米的大房子,还得到将近10万元的现金。这笔钱包括房屋面积补偿、搬迁奖励、搬家费和过渡安置费。

“完成好棚户区改造工作任务,确保老百姓生活环境得到根本改善,是安龙县民生工程思考的重点。”安龙县委书记钱正浩一语中的。

房开商 去库存经营有活力

“此次棚改项目的推进,翔龙嘉莲共签约386户,产值9200万元,不仅减轻了项目资金周转及回款压力,更对安龙市场去库存起到很大作用,而且给我们的项目及安龙西城区带来了人气,对二期项目推进提供有利支撑。”见到记者,翔龙嘉莲项目开发商、盘江房地产开发有限公司总经理孙强开门见山地说,此次棚改项目不仅降低了公司的运营成本,还带来利润的上升。

翔龙嘉莲项目建筑面积27万平方米,建设住宅近4000套,是全省重点建设的100个城市综合体项目之一,集休闲、娱乐、居住、购物为一体。此次,企业拿出600套房源参加棚改货币化安置。5月20日,安龙县棚改指挥部组织第一次选房,棚改户在翔龙嘉莲项目成功完成第一期选房391户,正式签约386户。

孙强介绍,目前公司正在全力抓好工程进度和工程质量,确保9月30日6栋交房,11月30日9栋交房。

与翔龙嘉莲一街之隔,是鑫凯龙城项目。项目建筑面积23万平方米,总投资4.5亿元,建设住宅1256户、商业3万平方米。此次棚户区改造货币化安置已签订协议466户,签订选房确认书266户。

在棚改货币化安置前,鑫凯龙城项目住宅销售656套,销售率52%,成交均价2600元/平方米。参与棚改货币化选房后,住宅整体销售达926套,销售率达到74%,极大地减轻了库存压力。

“鑫凯龙城提供给棚改货币化安置房源价格是2269元/平方米,而我们的综合开发成本达到2200元/平方米。虽然棚改采购的价格比我们的市场成交价格低了近300元,但在短时间提高了22%的销售率,极大地加快了项目的资金回笼,节约了近千万的财务成本和营销成本。”项目负责人认真算了一笔账后告诉记者,“政府通过棚改货币化采购商品房安置棚改户,帮助我们去库存,缓解了销售缓慢、资金短缺等各方面压力,在目前房地产市场整体低迷的情况下,为我们走出困境提供了最好的支持”。

印象荷城项目总建筑面积27万平方米。企业积极响应政府号召,拿出配套环境好的500套房屋,以每平方米2269元的单价参加政府购买商品房安置棚户区改造。

通过一段时间的运行,企业发现,虽然中标价格低于市场价,但因为享受了棚户区改造税费优惠政策,减少了售房宣传、人力管理、销售周期、快速回笼资金等方面的成本,实际上实现了公司利润提高、融资压力减轻的目标,为公司去掉了部分库存量,盘活了存量资产。企业负责人表示,下一步公司将以更加优质的工程积极配合政府的棚改货币化安置项目实施。

地方政府 稳增长发展有后劲

经济下行压力持续之下,棚改货币化安置,成为安龙县政府稳定经济增长的“新招”。

“通过财政补助和企业让利,有效拉动了房地产、建筑、建材等相关产业投资,刺激了社会购房需求。”安龙县住房和城乡建设局局长王春福介绍,安龙县2016年棚改任务共3000户,其中货币化安置2000户,综合整治1000户。截至7月30日,已签订房屋征收安置补偿协议2600户,其中:签订综合整治协议600户,占任务数的60%,货币化安置2000户,安置率达100%;共兑现搬家费、临时安置过渡费、征收奖励费、附属设施赔偿费、水电通讯补助费、安置剩余面积补价费等4055万元。

经测算,货币化安置将棚户区改造安置周期由原来的81周缩短为41周,缩短近一半左右时间的周期。

截至目前,安龙县货币化安置的2000户棚改户中,已有1698户选择购买商品房,占货币化安置的84.9%,去除县内商品房库存2100套,去库存比例达81%。

房地产市场健康持续发展,有力拉动安龙县经济增长。今年上半年,该县地区生产总值完成42.89亿元,同比增长14.2%;固定资产投资完成26.21亿元,同比增长21.3%;财政总收入完成6.15亿元,同比增长11.4%。

一点映射全局。安龙县棚改货币化安置的成功探索,对于我省房地产市场去库存具有示范借鉴意义。

省住房城乡建设厅房地产处处长李国忠介绍,房地产税收一般占地方公共财政收入的30%左右,加上建筑业税收,占到地方公共财政收入的50%左右;房地产产业链长,事关26个相关产业、近2000多个产品,占地方固定资产投资的20%以上;房地产占银行贷款余额的20%左右,关系到金融安全,是一个地区繁荣与衰落的重要标志。房地产投资事关经济总量、税收、就业,甚至一个地区的未来发展。尤其对贵州这样进出口和消费占比较少的省份来说,房地产对于保持投资稳定增长尤其重要。

据了解,我省将全面推广棚改货币化安置,力争2016年货币化安置比例达到50%以上,2017年起逐步减少甚至停止实物安置。                                               

新闻链接——

安龙县棚改货币化安置经验

棚改工作启动前,安龙县组织县直相关部门、“两代表一委员”、街道社区干部、群众代表、法律顾问等充分讨论和广泛征求意见,制定出台安置方案,科学合理制定安置比例,制定工作计划,分期实施范围。经多方征求意见,确定安置比例为1:1.2,安置剩余面积政府按房开商提供的房源价格进行补差。

畅通融资渠道。 县政府明确专人负责与国家开发银行、农业发展银行等银行对接,争取资金资支持,向国家开发银行递交贷款申请7亿元,中央和省补助资金1.4亿元。农业发展银行已初步确认3000户、8亿元的贷款授信额度。

向企业购买服务。 原则上安置房上限价为建设成本价(含土地)加合理利润,合理利润不得超过建设成本价的3%,且不得高于县域内同期同类普通商品住房的平均价格。第一期向县内4家房地产开发企业购买了1630套存量商品房作为老城区棚户区改造货币化安置房,购买单价低于2300元/平方米。

民主选取评估机构。 为确保房屋评估结果的公正、公平、公开,阳光透明操作,采取评估机构由房屋征收部门及被征收人代表选择3家以上(含3家)评估机构,通过征求被征收人意见并票决,选择得票最高的评估机构对拆迁房屋进行评估。

规范安置房房源选取。 县政府在选择房源时选择具有《用地许可证》、《工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》、“经验收合格或者项目已基本建成”“五证齐全”的商品房,确保房源手续齐全,质量合格,让棚改户放心。

选房现场全程监督。 由安置户自行选房,从黔西南州司法局公证处邀请8名执公证员证的公证人员到4个选房现场进行公证,公证人员按照公证程序现场审查抽签选房方案、验证选房抽签摇号箱和选号乒乓球、验证上台抽签人员身份证和委托书等,确保抽签、分房公平、公正,让棚改户满意、放心。

成立询价谈判小组 。从住建、物价、审计、财政、税务等部门抽调具有经济管理、工程建设、房地产管理、房屋评估方面专业知识的人员组成政府购买商品房审查询价磋商谈判工作小组,针对房地产企业开发项目的容积率、建筑密度、绿化率、环境建设、配套设施、出让地价、所处地段、前期工作经费、资金占用等,综合测算房开企业开发成本,询价谈判小组对有房源的房开企业房屋进行询价。

给予临时安置补助。 按照住宅10元/平方米/月、办公房10元/平方米/月、仓储8元/平方米/月的标准,一次性发放6个月临时安置补助费用。

落实搬迁补助。 选择货币补偿的居民,搬家费用统一按照住宅10元/平方米、营业房15元/平方米、办公房10元/平方米、仓储12元/平方米的标准发放一次搬迁补助费。

搬迁奖励发放。 在规定期限内,被征收人与征收部门签订“棚户区改造房屋征收补偿安置协议”后,在20个工作日内搬家的、并将房屋交由征收部门拆除的,给予1万元奖励。

文章来源 8月15日《贵州日报》7版编发 王卫华