贵阳楼市需要怎样的“调”与“控”

房地产市场调控十年，经历了“国五条”、“国八条”、限购、限供、首付提高等等一系列宏观调控政策，最终的调控结果却依然是房价越调越涨。当新一届政府提出的调控走向向“分类调控”所引导，如何通过长效机制，促进地方楼市平衡健康发展，已成为各地政府在政策调控上面临的新命题。

贵阳版“限购令”：

市场的温柔一刀

2011年春节前，国务院出台“新国八条”，要求尚未采取住房限购措施的直辖市、省会城市及房价上涨过快的城市要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。赶在国务院规定的最后期限，作为三线城市的贵阳最终推出了自己的“限购令”。

贵阳版“限购令”明确：在贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环以内执行住房限购措施。原则上对已有一套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年(含一年)以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房(含新建商品住房和存量住房);对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年(含一年)以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停其在限购区域内购买住房。

贵阳版“限购令”出台后，被业界内外普遍视为对市场的“温柔一刀”。受近几年贵阳市中心城区土地供应量的影响，一环内住宅的产品供应量本身并不大，占比约在10%以内，而且房价过高，并非大部分购房群体的置业选择范围。当时就有行业人士表示：“限购令”的出台，可能从一定程度上使一环内楼盘销售放缓，但物以稀为贵，并不会降低中心区楼市的价值，随着中心区土地日益减少，中心区土地稀缺性将进一步凸显。

不过，也有行业人士指出，在限购令出台前两年时间，贵阳房价上涨速度较快，尤其是中心区一环以内的房子，均价已在10000——12000元/平方米左右，甚至出现开发商捂盘惜售，拉长销售周期以抬升房价的现象，限购令无疑是政府出手打击抑制房价的信号弹。

限购政策出台一年期满之后，2012年贵阳市再度明确政策延续执行，虽然贵阳限购令的限购范围仅为一环，但是这一调控政策却更多从心理层面影响着业内人士以及购房群体对市场后市的判断，一度出现的观望情绪对一定时期内房价涨速的抑制也起到了一定作用。

市场特质：

不一样的贵阳楼市

在2014城市观点论坛的演讲中，著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮指出，2014年，政策分类调控不再是第一位，中国房地产应该回归市场，比起政府的调控，市场优胜劣汰过程更加优化。楼市调控政策正逐步向市场化、差别化、长效化、地区化的特点发展。这也意味着，楼市调控开始进入地方“节奏”，某种程度上地方政府对于市场的把控能力决定着市场将何去何从。房地产调控政策能否与市场本身相契合，决定着政策最终所产生的效力。追溯本地房地产市场的发展轨迹不难发现，贵阳楼市有着很多独有的特质。