郑州两月连出两地王 低迷楼市阻挡不了地王的出现

低迷的楼市依然阻挡不了“地王”的出现。

8月6日郑政东出【2014】6号(网)城镇住宅用地在网上进行拍卖编号为50759529的企业最终以52430万元竞得溢价率128.65%折合每亩1614万元楼面价达16143.46元/平方米成为郑州新的双料“地王”。

记者发现拿下“地王”项目的开发商并不是品牌房企而是一家具有国资背景的企业。同策咨询研究部总监张宏伟表示在楼市低迷期土地市场出现“地王”并非那么简单这其中不仅仅蕴含着政府的推地思路也与未来市场的发展趋势密切相关。

他表示目前地方政府往往会迫于财政压力而采取“托市”措施比如推出优质地块、降低起拍价格、降低竞拍门槛等措施适度“炒作”土地市场刺激市场回暖。

两月内连出“地王”

从某网统计的郑州房价走势看郑州房价在2014年1月达到最高值突破每平方米9000元直逼10000元;6月房价重新回归到9000元以内;6月与1月相比房价下跌了8.31%。此外据《河南商报》记者不完全统计今年1~4月份郑州市区共有14块商服用地通过招拍挂的方式出让面积约488.18亩其中有6块商业用地流拍约128.91亩。

另据克而瑞机构提供的最新数据郑州市6月供应商品房106.71万平方米环比上涨13.69%同比上升25.47%;成交58.12万平方米环比下降14.51%同比下降38.99%供求比1.84。

但是正是在楼市低迷的背景下郑州上述地块区域两个月内已经出现两个“地王”。早在今年6月5日下午郑政东出(2013)24号地块挂牌出让经过21轮的竞价被河南中盟地产有限公司以高达2.883亿元总价摘得成为郑州总价“地王”并以14006.4元/平方米的楼面价和1587万/亩的单价刷新纪录溢价率达到116.3%。

两个月之后该区域土地出让再现波澜。郑东新区龙湖区域鑫胜路北、九如路西32.477亩商务金融用地网挂结束经过29轮激烈竞拍最后的成交总价为52430万元单价1614.32万元/亩相对起始价706万元/亩溢价率高达128.65%另再交廉租房892万元移地建设款再次刷新了郑州单价“地王”记录。

有观点认为该区域受到热捧的原因是因为优质地块的稀缺。河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京在接受《每日经济新闻》采访时表示该区域缺住宅用地又由于规划的优势所以受到房企的追捧。

据了解根据《郑州市城市总体规划(2010~2020年)》及《郑东新区概念性总体规划》等上位规划进行编制将龙湖地区功能定位为金融集聚中心、城市旅游休闲服务中心以生态为特色的宜居城区。规划目标是将龙湖地区规划建设成为土地与空间资源配置合理开发建设组织有序配套设施完善景观优美、环境宜人、富于水景特色的未来型城市新区。

地方政府在“托市”?

在市场进入下滑通道时房企逆市拿“地王”多少有些令人费解。据报道上述地块由郑州国投置业有限公司竞得。《每日经济新闻》记者查询发现该公司并无官方网站在114上也无登记公司电话。记者通过查询工商资料得知郑州国投置业有限公司的法人代表是周卫华成立日期是2007年12月17日投资人是郑州投资控股有限公司。而郑州投资控股有限公司是由郑州市人民政府批准成立于2005年10月在郑州市工商局登记注册的国有独资公司注册资本为13.9亿元公司资产规模达82亿元。

在张宏伟看来进入二季度以来土地市场不景气土地出让金锐减同时房地产相关税收大幅下滑地方财政在两大财源“双降”的重压之下地方政府“压力山大”处境难言乐观。

张宏伟认为地方政府会适度采取“托市”措施保证土地不流拍以适度刺激土地市场回暖保证财政收入稳定。而在市场低迷期提供优质地块刺激品牌开发商拿地热情成为政府推地的重要手段之一。

“地王项目”入市难

市场全面转冷时一些“地王”项目从“香饽饽”变成“烫手的山芋”。入市定价难是“地王”项目的通病。据上海易居研究院研究员严跃进估算该项目楼面价是1.6万/平方米叠加建工成本和营销费用入市价格达到2.5万元/平方米才可盈利。

郑州当地一位业内人士告诉记者目前郑州市单价两万以上的高端楼盘共有4个和最新“地王”在同一区域内最有可比性的豪宅项目是建业天筑项目。克而瑞提供的数据建业天筑项目1~7月份共成交155套成交均价为16866元/平方米。建业地产一位内部人士透露上述“地王”的成交带有偶然性不代表整体市场。

另外郑州市场单价2万元到3万元的豪宅客户较少。上述地块只有三十多亩做高端的话景观很难布置并且容积率也有要求他对于企业抢“地王”的动机感到很奇怪。

张宏伟表示在房地产市场“以价换量”环境下土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼如果当前土地市场正在酝酿2009~2010年或2013年土地市场的复苏行情这或将导致楼市调控政策由当前的“微调”定向宽松转为再度收紧。