“理财小白”家庭年收入30万 如何两居换三居？

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年收入30万元的杨芳一家，是“ 理财 小白”，家中无任何理财行为，就连信用卡也没有，有一套两居室，近期想升级换三居，希望理财师帮忙出出招。

本刊记者 文熙

郑州机场，飞机晚点了一小时。

记者的旁边，坐着一位美丽的女士，正要飞往呼和浩特出差，因为晚点，和记者攀谈了起来。

听闻记者的单位有理财师可以帮人理财，便叫我们给她也做一份规划。

她介绍说：“我叫杨芳，自己在国企是做工经概算的，年薪15万元，老公是儿童医院的主治大夫，年薪也有15万元。不过两人都忙，2岁的儿子一直是由奶奶在帮忙照看。也正是因为忙，平时根本不理财，甚至连信用卡都没有，存款和闲钱都搁在 银行 。”

据杨芳介绍，她和老公每年能存下20万元，一年的开销，包括每月房贷2500元，大概需要10万元。家里有一套90平米的两居室，是去年初花10000元每平米购买的二手房，现在涨到12000元一平米，市值108万元。2015年年初，杨芳的单位拆迁改造旧房，她也有资格以市场半价申请一套两居室，分三期付款，她交了一笔20万元的款项，年底还要交20万元，剩下的20万元要在2016年中期交房时付清。家庭存款方面，有一笔30万元的一年定存即将到期，其中20万元在2015年12月底要支付出去，另外还有一笔5万元的闲钱搁在银行活期里。

随着儿子的长大，她想换套大三居，总不能一直让儿子和奶奶挤住在一屋，大了还是要有自己的居室。另外，她也想要一张可以适用经常出差住酒店和吃饭有折扣的信用卡。

理财目标

1.二房换三房

2.闲钱如何打理

3.推荐办理合适有用的信用卡

“在基金的选择上，可以先从国内股票型和债券型基金开始，相对较为熟悉。随着财富的不断积累，可逐步把眼光投向全球，进行全球资产配置。”

鲁丹

星展银行（中国）有限公司个人银行投资 保险 产品部助理总裁。

根据案例提供的信息，杨芳夫妇家有公子，工作稳定，家庭年收入30万元，且已购买自住房产，月供金额不大，可谓幸福的三口之家。像很多一孩或二孩家庭一样，杨芳夫妇现在也正面临房屋置换的需求，如何较好地进行房屋置换及家庭理财，这也是很多家庭普遍关心的问题。

一、家庭财务状况梳理

在给出具体的建议之前，先来梳理一下杨芳夫妇的家庭财务状况，以使理财建议能有的放矢。

表一：家庭资产负债及收入一览

图一：家庭资产分布

从以上图表可以看出，杨芳夫妇财务状况有以下特点：

优点：家庭资产负债结构稳健，负债较轻，房贷压力较小，除去所有开销后，尚有每年20万盈余，家庭财富的积累速度会相对较快。

缺点：家庭资产配置较为单一。从图一可以看出，家庭资产中，房产占比高达87%。且除房产外，13%的家庭资产均在银行存款中，在目前中国已连续降息5次的背景下，1年期定期存款利率仅1.75%，活期收益则更低，因此家庭资产的回报较低，且品种过于单一。

二、理财目标如何实现？

首先，两套思路，置换房屋

由于杨芳夫妇目前拥有两套房产，尽管其中一套尚未付完全款，因此，房屋置换有两种方案可选择：方案一：出一套二居，进一套三居；方案二：出两套二居，进一套三居。以下，我们从不同角度来分析对比一下两种方案的优劣，以供杨芳夫妇进行选择。

首先，我们来做一些估算：

1.根据案例提供的情况，自住房单价每平12000，假设所置换的大三居面积140平，且单价和目前自住房单价相仿，那么大三居市价168万。

2.目前每月还贷2500元，按目前房贷利率打9折、30年还清、等额本息还款方式，可以估算出贷款金额大概在50万元。

3.根据案例提供的信息，杨芳单位拆迁改造旧房为按市场价半价付款，总共付款60万元，可以估算出市场价大概为120万，我们假设方案一为出售明年中期交房的单位改造房。

4.假设首套房贷款可以打折，建议方案一中，在购买大三居前，先还清自住房贷款。

5.假设方案一中，房屋置换后，自住房用于出租，按2%的租售比来估算，月租金约在1800元。

6.方案二中，假设置换后所剩资金投资按5%的年回报计算。

因此，若杨芳夫妇所在城市的 房地产 市场价格看涨，那么建议采用方案一，尽管每月有还贷压力，但目前利率较低，且房产会增值，利用杠杆增强房产投资收益。但相反，若房产价格看跌，则建议采用方案二，多余资金可用来投资，增强回报。

其次，积少成多，长期投资

A.购房前，保守为主

目前，杨芳夫妇拥有30万元的1年期定存和5万元的活期存款，而且2015年底和2016年中分别还需要交各20万元的房款.若2016年中前可以存下10万元积蓄，那么基本上真正开始有闲钱可以打理，会从2016年中开始。而在2016年中前，由于存下资金需用于购房，且期限较短，建议将闲余资金投放在相对保守的理财产品上。市面上有部分较短期限，或每天、每周可赎回的固定收益理财产品，收益比银行活期高，且很灵活，杨芳夫妇可选择购买。

B.购房后，资产配置

从2016年中开始，杨芳夫妇每月积攒的资金可开始用于投资。若选择方案一进行房屋置换，每月实际房屋支出在3200元左右，略高于目前的月供2500元，按杨芳夫妇每年可攒下20万估算，方案一的情况下杨芳夫妇每年仍可以攒下19万多，也即每月约1.6万。若选择方案二，则除了剩余10万购房款可直接用于投资外，由于没有月供，每月攒下资金约1.9万。

那么这些资金如何打理？

在起步阶段，建议先采用基金定投的方式。一方面，目前市场波动较大，国内 股市 较为震荡，但相对处于较低的位置，杨芳夫妇可本着长期投资的理念，逐步建仓；另一方面，杨芳夫妇平时工作较忙，受限于时间和经验，直接投资股市或债市，可能不太现实，但可通过基金的方式，间接参与各类 金融市场   的投资，利用基金公司的专业优势，省时又省力。目前，星展银行架上代销多款国内股票型、混合型、债券型基金，可供投资者选择。如， 长盛电子信息 基金，在经历过 A股 股灾后，2015年初至12月16日，收益仍达到90%。

在基金的选择上，可以先从国内股票型和债券型基金开始，相对较为熟悉。随着财富的不断积累，可逐步把眼光投向全球，进行全球资产配置。根据机构研究，资产配置对家庭理财回报的贡献度达到90%以上。特别是在目前的市场 行情 下，美联储已进入到加息周期，人民币还有贬值压力，全球资产配置的必要性更加显现出来。根据我们的研究，2015年前三季度，如果只投资A股，亏损约5.6%，波动率高达40%以上，但如果用星展银行《投资智策》提供的战术性资产配置组合，亏损不到1%，且波动率大幅降低至10%以下，使投资组合相对稳定。

第三，根据偏好，自主择卡

对于信用卡的办理，目前每家银行所提供的服务和优惠活动各有千秋，有些服务较好、活动多；有些的积分可兑换里程、享受机场贵宾厅等等。杨芳夫妇可根据自己的偏好来选择适合自己的信用卡。

“对于酒店和餐厅活动较多的信用卡可以去比较一下 浦发银行 、 招商银行 。这两家 银行信用卡 中心对于资质较好的客户审批的额度较大，且信用卡类别、活动都很多，比较实用。”