《贵州房地产蓝皮书》近日发布 六大关键词读懂

    近日，我国首部省级房地产蓝皮书——《贵州房地产蓝皮书》在贵阳发布，该书以贵州省房地产市场的相关数据为基础，分析了当前全省房地产市场存在的情况与问题，并对未来一段时间区域市场的总体发展作出了科学预判。作为我省第一本基本数据涵盖省、市、县三级的房地产第三方综合研究报告，对处于城镇化快速发展过程中的贵阳房地产市场，该蓝皮书又对哪些关键词进行了解读呢？

    关键词一：市场趋势

    2014年，在我国经济增速保持7——8%的平稳态势、贵州经济增速保持12.5%的快速发展态势以及户籍制度改革背景下，贵阳市房地产市场整体仍呈现平稳增长态势，预计全年销售量与2013年基本持平，价格略有上涨。

    从需求方面看，有利于刺激房地产消费的因素有如下几个。首先，经济总量的稳步增长必将促进消费的同步增长。经济的快速发展促进了居民生活水平的提高，增强了居民购房的消费能力，居民改善居住条件的愿望会更加迫切；投资需求将随着城镇住房租赁市场的发展而逐步增加，并形成持续的住房消费热点。其次户籍制度改革将释放大量的住房需求。最后，国家推行的棚户区改造也将驱动部分住房需求。

    影响需求的因素主要是住房信贷的约束。由于住房消费贷款，特别是首套房贷款利率较低，银行放贷的积极性将逐步下降，购房者贷款的难度将逐步增大，住房消费或将受到住房信贷约束的冲击。

    关键词二：商品房存量

    评判房地产市场风险大小，供需关系是很重要的评判依据。从实际供应量上看，2013年贵阳市商品房批准上市面积1155.45万平方米，同期销售面积1301.54平方米，新增供应量小于同期销售量，有利于消化前期积累的存量房源。

    截止2013年12月底，贵阳市已批上市的商品房库存量为1241万平方米，同比下降2.6%，其中住房473.46万平方米，同比下降15.8%。商品房为存量下降态势，从消化周期上看，消化1241万平方米商品房约需要11.5个月的时间，商品房库存量处于合理可控水平。其次，从潜在供应量上看，统计数据显示，目前全市房地产项目潜在供应量约3300万平方米（已批未建和在建未上市的面积），按照目前贵阳年销售量测算，结合需求增长及市场走势分析，预计2.5年左右的时间可以消化完毕。因此，虽然潜在供应量较大，但仍处于风险可控的范围。

    关键词三：房价走势

    对于百姓关注的贵阳房价走势，蓝皮书内容从三个方面进行了分析。

    一是房价涨幅不大，房价涨幅低于同期贵阳市GDP和城镇居民人均可支配收入增幅。据国家统计局贵阳调查队公布的数据显示，2011年、2012年、2013年贵阳年度商品住房价格同比分别上涨4.5%、1.5%、5%，房价涨幅明显低于同期贵阳市GDP和城镇居民人均可支配收入增幅。

    二是房价基数不高，在全国省会城市中贵阳住房均价排位靠后。近几年，尤其是2012年、2013年，贵阳市商品住房销售均价基本上保持在4500元/平方米左右，与全国其他省会城市相比，房价基数不高。

    三是房价与居民的购房支付能力是匹配的。房价收入比是衡量居民购房支付能力的一个重要指标，据2013年底测算的数据，全国省会城市房价收入比平均约为10.5，贵阳市仅为7.5左右，房价与居民购房支付能力相匹配。

    关键词四：市场结构

    蓝皮书分析指出，贵阳市商品房市场供应结构正处于不断优化的过程中。

    一是商品房供应由住房占主导地位向住房、商业、办公多元化发展，当前全市在售商品房中，商品住房面积470余万平方米，商业、办公及其他用房面积750万平方米。随着贵阳市经济的快速发展，商业、办公及其他用房需求量越来越大，与此相适应，各类用房的供应也逐步增加，商品房供应体系逐步健全。

    二是在商品住房供应中，中小套型普通商品住房供应量较大，有效地满足了住房刚性需求。2013年全市新增商品住房86349套，其中90平方米及以下套型占41%，90-120平方米占32%；120-144平方米占21%，144平方米以上占16%。

    三是对外吸引力较强。2013年全市外来购房套数占比54%（省内各地、州、市占36%，外省市及境外占18%），高比例的外来购房与贵阳市快速推进的城镇化是基本适应的。

    关键词五：激活存量房

    蓝皮书提出，要重视存量房市场发展。近年来，贵阳市存量房交易所占比重很小，从2013年的情况来看，存量房交易量只占商品房销售量的14%。存量房市场的发展在一定程度上体现了整个房地产市场的成熟程度。在贵阳市房地产市场发展的现阶段，在城镇化加快推进的背景下，增量房市场占比较大有其合理性。不过，下一步要着力研究激活存量房市场的问题，要逐步提高存量房交易量，使增量市场与存量市场形成联动发展。

    关键词六：城市承载能力

    贵阳市商品房销售面积已连续五年保持在800万平方米以上，2013年达到1300万平方米，从横向上比较，贵阳市作为准三线城市，人口和经济总量在全国35个大中城市中排位靠后，但是商品房销售量在2013年排在35个大中城市的第十位，一方面表明了贵阳市房地产快速发展的成效，另一方面也不能忽视销售膨胀带来的隐忧。

    蓝皮书特别强调，房地产业的发展要与人口增长、城市经济增长相适应，要符合城市资源环境、配套基础等承载能力，因此防患于未然，适时、适当主动控制和缩减销售量有其必要性。　本报记者 赵宁